Как заработать на ипотеке?

Один мой знакомый из депрессивного шахтерского городка в Кузбассе решил сменить место жительства. Нашел работу в другом городе, обговорил условия. И пошел в банк: так, мол, и так, квартира в ипотеке, нельзя ли как-либо ее поменять на другой регион, ипотеку переоформив, или, может, еще варианты есть?

Банк популярно объяснил: нельзя. И он остался дома. А может – стоило сдать ипотечное жилье в аренду и уехать? Попробуем разобраться.

Необходимые вложения и условия ипотеки

Все, кто решается на ипотеку, знают: размер платежа прямо зависит от размера первого взноса. И от того, есть ли он вообще. Ну и от срока кредита, разумеется.

Средняя однокомнатная квартира в новостройке в среднем же российском городе стоит около 2 млн. рублей, на вторичном рынке можно найти и за 1,5 млн. Правда, это, скорее всего, будет так называемая «хрущевка» или просто очень старый дом. Такое жилье потребует ремонта стоимостью в десятки и сотни тысяч рублей, которые тоже необходимо приплюсовать к цене квартиры.

Попробуем посчитать, во сколько обойдется ипотека квартиры в новостройке.

Если у вас нет денег на первый взнос:

О нет... Такой платеж просто нереален. Но можно увеличить срок кредита. Например, лет до 10. Что понизит платежи примерно до 31000 в месяц.

Чуть легче – ипотека с первым взносом. Если же еще и увеличить срок кредита лет до 15, платеж и вовсе сократится:

Если квартира скромнее и покупается на вторичном рынке, платеж может быть и еще меньше:

Однако, к платежу, который банк будет аккуратно взимать с вас долгие годы, добавляются коммунальные услуги. Для однокомнатной квартиры сумма будет небольшой:

Итак, при 15-летней ипотеке сумма платежей вместе с коммунальными услугами составит от 18 до 23 тыс.

Что будет, если сдавать ипотечную квартиру, чтобы оплатить кредит?

Арендная плата

Цены на аренду «однушки» могут колебаться в разных городах от 6-10 (Новокузнецк, Омск, Иркутск, Томск) до 20-25 тыс. (Москва, Петербург). Так что окупить ипотечный платеж вполне можно только в обеих столицах.

Правда, и квартиры там стоят несколько больше 2 млн., в отличие от среднего российского города. А в провинции для того, чтобы окупить ипотечный платеж, придется сдать сразу несколько квартир.

Несколько выгоднее сдавать вторичное жилье. Но и здесь многое зависит от района. Моя добрая знакомая из Питера, например, выкупила у города 5-комнатную коммуналку вот в таком виде:

Привела ее в относительный порядок и сдает жильцам, окупая ипотечный платеж. Желающие всегда есть: рядом Невский проспект. Вот тот же дом снаружи:

Решаться ли на сдачу ипотечной квартиры в аренду?

Итак, стоит ли сдавать в аренду ипотечную квартиру? Стоит. Если умерить амбиции. Например, вот так:

Что это за квартира стоимостью в 600000? Гостинка, разумеется. То есть, по сути, комната в общежитии площадью от 12 до 20 кв.м. Выглядит примерно так:

Пример гостинки с авито

Или так, после ремонта:

Зато коммунальные платежи здесь скорее символические, около 1000 рублей, а стоимость аренды может чудесным образом совпасть с платежом по ипотеке (например, в Томске снять гостинку может стоить от 5 до 7 тыс.). Всех проблем – собрать немного денег на первый взнос.

Итог

По такому пути идут сейчас очень и очень многие их тех, кто хотел бы взять в ипотеку хорошую квартиру, но не имеет средств на первый взнос, достаточный для подъемного ежемесячного платежа. А потому – гостинка в ипотеку, сдача в аренду, гашение кредита арендной платой.

Когда ипотека будет выплачена – гостинку можно продать. Чтобы полученные деньги использовать на первый взнос за прекрасную квартиру. Которая тоже будет в ипотеке на десяток лет. Таков долгий путь решения жилищного вопроса.

Поэтому многие из желающих купить квартиру через продажу гостинки берут для начала не ипотеку, а пятилетний потребительский кредит: платеж мало чем отличается.

А что если отмасштабировать эту схему и со временем наращивать количество ипотечных гостинок?