Да с чего вы вообще взяли, что вкладывать в квартиры выгодно?

У меня появились деньги и я решил вложиться в бизнес. А родители достают меня покупкой квартиры. Мол, это выгодное вложение, а бизнес твой — фигня!

А я им говорю: «Да с чего вы вообще взяли, что вкладывать в недвижимость выгодно?». Вразумительного, логичного и главное, подкрепленного цифрами, ответа я так и не получил и поступил по своему. И правильно сделал. Давайте поделюсь с вами своими мыслями относительно покупки квартир «чтобы зарабатывать».

Примерно 45%-50% жителей России считают покупку недвижимости самой выгодной, а главное безопасной инвестицией. Под недвижимостью здесь подразумевается квартира, реже — загородный дом, ещё реже — земельные участки. При этом можно выделить две основные причины такого доверия к квадратным метрам:

1. Бетонные стены создают хоть какую-то видимость стабильности и надежности, чего не скажешь о купюрах.
2. Не самая высокая финансовая грамотность населения приводит к тому, что люди крайне плохо знакомы с ценными бумагами и структурированными продуктами в сфере финансов (акции, ПИФы, облигации и пр.).

Вот и остаются Россиянам депозиты в банках и покупка квартир.

Способы инвестиции в недвижимое имущество

Метод приобретения жилья напрямую влияет на возможную доходность вложения. И если с вторичным рынком всё понятно (покупатель приобретает т.н. б/у квартиру, и далее использует её в своих целях), то у первичного рынка есть пара нюансов.

Условно рынок первичного жилья можно разделить на строящиеся квартиры и новостройки. При последнем варианте инвестор просто покупает новые «квадраты» в сданном в эксплуатацию доме.

Доходность недвижимости по городам в динамике

Но можно и заключить ДДУ (договор об участии в строительстве) с застройщиком. Грубо говоря, человек инвестирует в строящийся дом, а когда (если) дом достраивается, он получает в нём квартиру.

Желающим приобрести недвижимость на этапе «котлована» стоит выбирать компании, которые работают в соответствии с Федеральным Законом № 214. Это поможет снизить риски.

С чего получают прибыль

Доход от вложений в недвижимость получают двумя путями:

• Сдача купленного жилья в аренду;
• Последующая перепродажа квартиры за более высокую стоимость.

В первом случае инвестор ежемесячно получает оговоренную в договоре сумму средств. Но для этого нужно найти квартиросъемщиков — нанять агентство или искать самостоятельно. А это простои и недополученная прибыль.

Доходность недвижимости в МСК с учетом инфляции

Сроки поиска арендатора сильно варьируются от параметров жилья: местонахождение, качество ремонта, развитость окружающей инфраструктуры и пр.

То есть, чтобы быстро и дорого сдать квартиру, она должна находиться в хорошем районе и иметь презентабельный вид (никто не снимет старое жилье без мебели, тем более, если рядом не будет магазинов, больниц, метро и прочего). А это дополнительные траты.

С перепродажей всё ещё сложнее. Получить прибыль можно при условии, что купленная квартира обязательно вырастет в цене. При этом подорожание должно покрыть все сопутствующие расходы, в том числе и инфляцию (если ждать пришлось долго).

Доходность квартирных инвестиций

Касательно аренды доходность варьируется в диапазонах 4,8%-6,8% в год. Каково это окупать инвестицию на протяжении 15 лет?

Коммунальные платежи, налог на имущество и на прибыль от аренды явно не добавят настроения вкладчику. К тому же, жилье имеет свойство портиться, в арендуемой квартире нужно регулярно делать ремонт, обновлять мебель и технику.

Благо указанная доходность рассчитана с учетом вышеописанных затрат (в том числе и простоев). Так что «пассивные» 30,000 в месяц уже не кажутся такой хорошей идеей.

После 2014 года цены на жилье прекратили стабильно расти (что показано на графике), так что получить прибыль от продажи не выйдет. Даже при условии что цена к концу года начнёт расти, все затраты на содержание квартиры нивелируют возможный невеликий доход.

Лишь удачно купив недвижимость на первичном рынке (если в районе, где куплен дом, начался приток населения и развитие близлежащей инфраструктуры), инвестор сможет его продать с условием получения хоть какой-то прибыли. Если его не обманет застройщик.

Альтернатива недвижимости

Даже обыкновенный банковский депозит превосходит аренду по доходности. Но и вклады за 18-19 годы демонстрируют снижение доходности. А что если обратить свой взор на фондовый рынок? При условии минимальных рисков доход от покупки ценных бумаг (тех же облигаций) превосходит годовую доходность от сдачи квартиры вдвое.

Комиссия на финансовые операции с ценными бумагами небольшая (уж явно меньше затрат на покупку и содержание жилья), прибыль больше, риски минимальны (за счет дополнительных рисков прибыль можно значительно увеличить, но это для профи).

Так почему люди продолжают пытаться заработать на недвижимости, а многие ещё и обжигаются при этом?

Нам просто не рассказывают, что можно легко открыть инвестиционный счет, легко купить через брокера нужный актив и наблюдать, как растёт наша прибыль. И усилий на это уйдёт ещё меньше, чем на операции с недвижимостью.