Лучший вариант инвестирования в кризис — недвижимость!

Автор: / Дата: в 18:08 / Рубрика: Выбор финансовых инструментов

Дневник инвестора: «Думай и богатей»

Доброго времени суток, дорогие друзья и читатели моего блога. Сегодня я хочу поговорить про инвестиции в недвижимость в кризис 2016. Количество банкротств строительных компаний за первое полугодие превысило показатель за весь прошлый год в полтора раза – их число достигло более тысячи. Но кризис это не повод отказываться от такого перспективного направления инвестирования как недвижимость.

Как правильно выбрать объект для вложений и верно оценить риски?

Инвестиционная недвижимость и инвестиции в недвижимость

Прежде, чем ответить на главный вопрос, разберемся с основными понятиями. Инвестиции в недвижимость это не одно и то же, что инвестиционная недвижимость, как может показаться.

Инвестиционная недвижимость, как определено в российских стандартах бухгалтерского учета – это земля и расположенные на ней объекты, которые предназначены не для производства, оказания услуг или хранения, основной целью их собственника является наращивание собственного капитала или получение платы за аренду. Разделяют следующие три типа недвижимости:

  • Земля
  • Жилая недвижимость (квартиры, апартаменты, дома)
  • Коммерческие помещения (склады, офисы, магазины, гостиницы)

Следовательно, инвестиции в недвижимость это процесс приобретения объектов с целью долгосрочного получения денег от сдачи их в аренду или зарабатывании от перепродажи.

Что выбрать – офисы или жилье?

Попробуем разобраться в какую недвижимость лучше вложить деньги обычному инвестору. Наиболее понятным и доступным остается рынок жилья. Если вы хотите купить квартиру, чтобы ее сдавать, или перепродать, то она становится инвестиционной недвижимостью. Почему этот сегмент наиболее популярен? Начальные инвестиции здесь существенно ниже, чем, например, в сегменте коммерческой недвижимости.

Именно поэтому больше всего инвесторов сейчас рассматривают возможности на рынке жилых новостроек. Формирование цен на первичном рынке жилья обусловлен не только ростом денег во времени, но и самой строительной готовностью объекта. То есть, чем меньше построено этажей – тем выше возможная прибыль. В связи с этим на экономичные новостройки в Москве остается самый высокий спрос, тут и самая быстрая окупаемость вложений.

pit

Наиболее выгодными являются покупки квартир или целых блоков на этапе котлована, когда цена за квадратный метр – минимальная. Высокие риски покупки на стадии строительства компенсируются инвесторам высокой доходностью, которая достигает порой 40-50%.

На первичном рынке многие придерживаются следующей стратегии – реализовать свои объекты до получения прав собственности, когда цена уже не имеет предпосылок для дальнейшего роста и объект в скором времени подлежит сдаче. Это позволяет снизить расходы на выплату налогов и таким образом повышает доходность инвестиций.

Еще один интересный формат инвестиций, который предполагает более высокий порог для входа – апартаменты в Москве. Тут цены за квадратный метр при инвестировании с “нуля” ниже на 15-20%, чем в квартирах, так что по ходу строительства их стоимость вырастет намного больше.

Самый опасный риск покупки жилья на первичном рынке – это долгострой, переходящий в недострой. Существует также шанс не продать квартиру из-за снижения спроса, трудностей с поиском покупателей и падения цен на рынке. Рассмотрим несколько способов минимизировать или вовсе нивелировать эти трудности.

Во-первых, нужно внимательно изучить проект, документацию, оценить риски, финансовое состояние застройщика и портфель реализованных проектов.

New-Home-Construction

Во-вторых, подбирая объект для инвестирования, смотрите не только на цену, но и на местоположение, строящиеся рядом объекты и инфраструктуру, ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Самые востребованные в этом сегменте – однокомнатные квартиры и квартиры-студии.

Что касается аренды жилой недвижимости, как бы это не претило нашим представлениям, это не совсем выгодная для частного инвестора модель. Доходность новой квартиры в экономического класса с учётом аренды не превышает 8% годовых, а срок окупаемости составляет от 18 до 25 лет. Доходность апартаментов немного выше – до 12% при окупаемости 10 лет.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то здесь среди частных инвесторов наиболее популярен московский стрит-ритейл, который представляет собой небольшие офисные блоки, обычно расположенные в жилых домах в центре города. Тут вряд ли удастся заработать на перепродаже, цены на коммерческую недвижимость растут в последнее время вровень с инфляцией. Ориентировочная сумма инвестиций в этом сегменте составит от 1 млн. долларов. Стрит-ритейл может приносить 11-12% годовых. Это выше, чем доходность обычного офисного сегмента, который генерирует всего 8-9% в год.

Я уеду жить в Лондон…

С очередной волной девальвации рубля, вопрос о покупке зарубежной недвижимости становится как никогда актуален. Помимо того, что вы снижаете валютные риски, покупая дома за фунты и франки, иностранная недвижимость еще и более ликвидная и надежная.

По-прежнему, наиболее интересными для инвесторов остаются Великобритания и ее столица – Лондон. В зависимости от выбранной стратегии здесь стоит рассматривать как жилой, так и коммерческий сегмент. Рынок жилья в последний год демонстрирует слабую динамику, но прогнозы аналитиков обнадеживают. До 2020 года премиальный рынок Лондона вырастет на 23%, в то время как за прошедшие пять лет рост цен британской недвижимости составлял около 30% ежегодно. Конечно, этот рынок открыт не для всех – цены начинаются от 700 тыс. фунтов.

london_prices

Если вам не по душе дождливое небо Лондона, присмотритесь к Женеве. С 2000 по 2010 годы стоимость недвижимости увеличилась более чем вдвое. К тому же этот регион наименее подвержен резким колебаниям цен.

Если вас все-таки интересует коммерческий сегмент, супермаркеты, офисные здания, гостиницы, например в Германии или Австрии, могут приносить 6–8% годовых в виде арендных платежей, это не так много, но вполне покроет инфляцию “евро”.

Итак, подводя итог, приведу слова Марка Твена:

«Покупайте землю — ведь её уже больше никто не производит»

Хоть дома и офисы до сих пор возводится тысячами квадратных метров в день, но площадь для их строительства – не безгранична и это определяет потенциал недвижимости на ближайшие пару сотен лет. Подписывайтесь на мой блог и изучайте вместе со мной, какие направления инвестирования будут актуальны в будущем.