Дневник инвестора: «Думай и богатей»
Или как получать от 60% годовых на свои вложения

Инвестиции в недвижимость: с чего начать, способы и идеи

Приветствую! Многие ругают Роберта Кийосаки за то, что его рекомендации далеки от российской реальности. Основной упор автор книг-бестселлеров делает на инвестиции в недвижимость. Но в России далеко не все инвесторы могут себе позволить вложения от $50 000.

Тем не менее, покупка квадратных метров остается одним из самых популярных и надежных способов сохранить и преумножить капитал. При должном умении конечно же.

И сегодня я хочу рассказать о том, с чего можно начать вкладывать в недвижимость, какие способы есть, какие страны и города все чаще привлекают инвесторов и почему Россия и Москва не входят даже в первую «тридцатку».

Способ №1: покупка физического объекта

Пожалуй это первое, что приходит на ум если вы решили вложить свои деньги в недвижимость. На первый взгляд тут все просто: инвестор покупает конкретную квартиру (дом, торговую площадь, офис, склад или просто место на парковке).

Заработать на такой инвестиции можно двумя способами:

  • Сдавая недвижимость в аренду (посуточно, помесячно или на длительный срок). Такие инвестиции называют «рентными»
  • Купив актив по более низкой цене, а продать по более высокой (спекулятивный доход)

Классическим вариантом можно считать покупку первичной недвижимости на начальной стадии строительства (квартиры в готовых объектах всегда стоят дороже, чем на этапе «фундамента»).

Moscow_estate

Есть даже профессиональные инвесторы, которые приобретают недвижимость на пике кризиса по минимальной цене и продают ее через несколько лет по максимальной. Но как правило неподготовленного инвестора ждет более пессимистичный сценарий.

У вас есть приличная сумма денег, которую вы решаете вложить, чтобы получать стабильный пассивный доход. Вы советуетесь со своими знакомыми и все как один твердят: только в недвижимость! Ведь каждый знает, что в России «уникальный рынок» и здесь недвижимость только растет в цене (во всяком случае, так считает абсолютное большинство).

Не долго думая (ну или мучительно долго) вы все же решаетесь на покупку квартиры (потому что, как правило, на большее у частного инвестора денег нет). Находите приемлемый для себя вариант и покупаете «однушку». Возможно даже делаете в ней «евроремонт» и наконец, начинаете искать для нее жильцов.

Вот тут то, как правило, и начинаются проблемы. Оказывается что район, в котором вы купили квартиру, имеет плохую транспортную доступность и не развитую инфраструктуру. Из-за этого жильцы не задерживаются в вашей квартире более двух месяцев. В итоге получается, что две трети года эта квартира пустует, а вам остается только платить за коммуналку и проклинать тот день, когда вы решились на покупку рентной недвижимости.

Вы даже рассматриваете вариант избавиться от этой обузы, но тут, как назло, оказывается что сейчас на рынке спад и за те деньги, которые вы потратили на квартиру и ремонт продать ее нереально.

Нет, я не хочу вас напугать. Просто помните о том, что подобный сценарий наиболее вероятен. Особенно если вы абсолютный новичок в этой теме.

irn_2000-2016

Достоинства

  • Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных. Для большинства людей жилье – предмет первой необходимости. Актив может упасть в цене, но не может обесцениться полностью. В отличие, от тех же акций или ПАММ-счетов
  • В долгосрочной перспективе цена недвижимости растет
  • Вложения в недвижимость это понятные «реальные инвестиции» (есть люди, для которых это очень важно).

Недостатки

  • Высокий порог входа (цена однокомнатной квартиры в Москве стартует с 3 млн. рублей)
  • Низкая ликвидность (процесс конвертации квадратных метров в наличные может занять от двух месяцев до нескольких лет)
  • Интерес для инвестора представляет лишь недвижимость в крупных городах России или за рубежом
  • Дополнительные расходы на содержание (коммунальные платежи, ремонт и покупка мебели, налоги с дохода от сдачи в аренду)
  • Необходимость активного управления (поиск арендаторов, решение текущих проблем, проверка состояния недвижимости). За рубежом управление можно передать специализированным компаниям, что приводит к дополнительным расходам
  • Сравнительно низкая доходность. Сдача жилой недвижимости в Москве приносит инвестору около 5-6% годовых в рублях (за вычетом всех расходов)
  • Риски строительства (деньги уже вложены, а готового объекта нет) и физической порчи объекта (пожар, взрыв газа).

Способ №2: покупка фондов недвижимости

Конечно же, существуют альтернативные варианты. И в России, и за рубежом существуют фонды, специализирующиеся исключительно на инвестициях в недвижимость.

У нас это, как правило, закрытые ПИФы. Например, ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» вкладывает средства вкладчиков в покупку прав по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов (на этапе получения разрешения на строительство) в Москве и ближнем Подмосковье. После ввода в эксплуатацию готовых домов квартиры продаются, а ПИФ фиксирует доход.

Sberbank_pif_re

За рубежом фонды недвижимости называются REIT (Real Estate Investment Trust). REIT аккумулируют деньги вкладчиков, покупает на них недвижимое имущество и затем управляет им. Доходность фонда складывается из роста стоимости долей и платы от сдачи недвижимости в аренду. 90% полученного дохода REIT выплачивает пайщикам в виде дивидендов.

Еще удобней вкладываться не в Mutual Fund (взаимный фонд), а в инструмент ETF, который может даже объединять несколько таких фондов и при этом свободно котируется на бирже.

Именно ETF предлагает инвесторам максимальную диверсификацию вложений. Например, Vanguard REIT Index ETF инвестирует в индекс, включающий 110 акций инвестиционных трастов недвижимости США. А биржевой фонд SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF следует за индексом, куда входит 208 акций тех же трастов, но уже из 23 стран мира.

Vanguard_REIT

Достоинства

  • Отсутствуют риски и расходы, связанные с управлением физической недвижимостью
  • Многие фонды недвижимости выплачивают рентный доход
  • Низкий порог входа (стоимость пая начинается со $100-$1000)
  • Отличная диверсификация (деньги вкладываются не в один объект, а сразу в несколько)
  • Ликвидность фондов гораздо выше, чем ликвидность физической недвижимости. Срок продажи пая открытого взаимного фонда составляет 3-4 дней (и мгновенно для ETF)
  • Возможность для российского инвестора инвестировать в недвижимость за рубежом.

Недостатки

  • Существует риск волатильности фонда (пай может как падать, так и расти в цене)
  • Для инвестиций в зарубежные фонды необходимо хорошее знание английского языка и подтверждение легальности своего дохода.

Способ №3: покупка акций компании, которая владеет недвижимостью

Расцвет фондов и ETF привел к тому, что вариантов вложений в акции компаний недвижимости на рынке сейчас мало. Здесь инвестор вкладывает средства в акции одной компании, рассчитывая на рост ценной бумаги в будущем.

PIK_ao

Например, в России можно приобрести обыкновенные акции «Группы компаний ПИК», торгуемые на Московской бирже. Цена одной акции на конец марта 2016-го составляла 253,2 рубля (номинал – 62,5 рубля). Купить акции компании можно через Saxo Bank, «УНИВЕР Капитал», Промсвязьбанк, БКС и «Фридом Финанс».

«Группа компаний ПИК» — ведущий российский девелопер в сегменте жилой недвижимости (в основном, в Москве и МО). На рынке работает с 1994 года (строит и реализует жилье эконом-класса).

Достоинства

  • Низкий порог входа
  • Нет расходов, связанных с управлением физической недвижимостью

Недостатки

  • Высокие риски
  • Низкая ликвидность
  • Плохая диверсификация

Какой из этих трех вариантов предпочесть — каждый должен решить для себя сам. А для того, чтобы выбор был более наглядным, в ближайшее время я подготовлю статью, в которой на конкретном примере рассчитаю и сравню доходность, которую могли бы дать каждый из этих вариантов.

Куда инвестируют россияне?

В 2016-м объем сделок российских инвесторов в зарубежную недвижимость упал на 9,6% по сравнению с предыдущим годом: $870 млн. по данным ЦБ. Замечу, что это минимальное значение за последние восемь лет.

Но итоги 2017 года показывают, что интерес россиян к «квадратным метрам» за рубежом потихоньку просыпается. Правда, сейчас мы больше ценим стабильность, а не доходность инвестиций.

По данным Аналитического центра портала Prian.ru спрос на квартиры и дома за границей уверенно восстанавливается. Недвижимость как объект инвестиций возвращает потерянные с начала кризиса позиции.

По итогам первого квартала 2017-го ТОП-20 популярных для покупки недвижимости стран выглядит так: Испания, Италия, Болгария, Греция, Германия, Чехия, Черногория, Франция, Финляндия, Кипр, США, Словения, Турция, Таиланд, Латвия, Великобритания, Доминиканская Республика, Хорватия, Швейцария и Португалия.

По сравнению с 2016-м в России вырос интерес к инвестициям в словенскую недвижимость, а также в тайскую и кипрскую. А вот спрос на Турцию, Португалию, США и Латвию, напротив, упал. Замечу, что популярный некогда Дубай в ТОП-20 сегодня даже не входит.

В конце прошлого года эксперты крупнейшего каталога зарубежной недвижимости Tranio провели серьезное исследование. Они изучили динамику цен на недвижимость в 26 городах Европы за последние восемь лет. И назвали самые перспективные регионы для инвестиций в жилую недвижимость в 2017 году.

Чтобы зарабатывать на квадратных метрах, не нужно знать 25 супер стратегий. Частные инвесторы практикуют всего два способа инвестировать в зарубежную недвижимость. Ниже рассмотрим перспективные варианты для каждого из них.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Вариант №1. «Купил – отремонтировал – продал подороже»

Такой тип инвестиций называется редевелопментом. Суть: купить дешевую недвижимость, сделать в ней ремонт, подождать год-два и продать с наценкой. Еще один способ быстро заработать на росте цен — инвестировать в строительство жилой недвижимости на начальном этапе и перепродать актив после сдачи в эксплуатацию.

С чего начать? Выбрать рынки, которые находятся в фазе восстановления. Это города, страны или регионы, где цены недавно сильно упали, но уже начали уверенно расти.

Для краткосрочных инвестиций в 2017-м эксперты Tranio рекомендуют восемь европейских городов: Дублин, Мадрид, Братиславу, Софию, Барселону, Бухарест, Лиссабон и Варшаву.

Румыния

Как ни странно, самым перспективным рынком в 2017 году эксперты считают Бухарест. С 2008 по 2016-й цены на жилье здесь упали на 35,4%. А с 2014-го рынок начал активно восстанавливаться. В позапрошлом году продажи жилья в Румынии достигли максимума с 2007-го.

Почему стоит покупать?

Позитивная динамика поддерживается экономическим ростом в стране. В 2015-м ВВП Румынии вырос на 3,7% (это один из лучших показателей в Европе).


Испания

Среди международных инвесторов Бухарест – не самое любимое направление. Наиболее востребованными рынками, по оценкам Tranio, останутся Барселона и Мадрид.

С 2008-го цены на жилье в Мадриде упали на 23,3%. И начали расти лишь в 2015-м. К концу прошлого года средняя цена квадратного метра поднялась до 2900 евро.

В Барселоне рынок недвижимости «коснулся дна» в 2013 году. И в последние два года цены на жилье уверенно растут. В III квартале один квадратный метр барселонской недвижимости оценивался в 3 667 евро.

Почему стоит покупать?

В Испании отмечают высокий спрос на жилье на фоне растущей экономики, сокращения безработицы и низких ставок по ипотеке. Все это будет толкать цены на недвижимость вверх. Особенно в Барселоне и Мадриде.

Вариант №2. Недвижимость для сдачи в аренду

Долгосрочные вложения подразумевают инвестиции в стабильные рынки. Такую недвижимость можно сдавать в аренду и получать небольшой, зато гарантированный доход.

Результаты анализа Tranio показали, что с 2008 года цены на жилье не падали в Лондоне, Вене, Берлине, Люксембурге, Хельсинки и Стокгольме. Причем, в первых трех европейских столицах цены на жилье непрерывно росли с 2008 по 2016 год. Эксперты уверены, что недвижимость там будет дорожать вплоть до 2020 года.

Германия

После кризиса недвижимость в немецкой столице выросла почти в три раза — с 1 610 евро до 4 613 евро за кв.м. Причины высокого спроса на жилье в Германии: рост населения, дешевая ипотека (1%) и сокращение уровня безработицы. Объемы строительства не успевают удовлетворять потребность в квадратных метрах.

По оценкам аналитиков спрос на берлинскую недвижимость (особенно на первичном рынке) будет серьезно превышать предложение. А значит, цены и дальше будут расти.

Великобритания

За восемь лет цены на лондонскую недвижимость выросли на 84%!

Плюсы инвестиций в недвижимость Великобритании (средняя доходность от сдачи в аренду составляет около 8% годовых):

  1. Безопасность (английское право – эталон надежности во всем мире)
  2. Выгодный курс английского фунта
  3. Гарантированная доходность в течение нескольких лет

Варианты выгодных инвестиций:

  1. Апартаменты в студенческих общежитиях Лондона и других крупных городах Великобритании стоимостью от 50 тыс. фунтов стерлингов
  2. Жилые резиденции в мегаполисах стоимостью от 75 тыс. фунтов стерлингов
  3. Парковки в крупных городах стоимостью от 20 тыс. фунтов стерлингов

Австрия

По данным Австрийского национального банка жилье в Вене за восемь лет подорожало на 70,7%. Сейчас квадратный метр в столице Австрии стоит от 4 до 11 тысяч евро.

Как и в Германии, 80% жителей Вены привыкли снимать, а не покупать жилье. Поэтому международные инвесторы охотно вкладывают деньги в местную недвижимость для получения пассивного дохода.

В 2017-м году ипотечные ставки в Австрии, скорее всего, останутся низкими (около 3% годовых). А спрос на квадратные метры будет по-прежнему выше предложения.

Инвестиции в российскую недвижимость

Если совсем коротко, то в 2017 году эксперты не рекомендуют инвестировать в недвижимость в России. Даже «золотая» Москва не вошла в ТОП-30 европейских столиц, привлекательных для инвесторов из-за рубежа. В 2015-м году доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций составляла около 15%. К концу 2016-го эта цифра упала до 4%.

Что происходит на рынке российского жилья?

В последние месяцы цена на нефть подскочила выше $50 за баррель, а рубль серьезно укрепился. Однако ожидаемого всплеска спроса на квадратные метры не произошло. Скорее, наоборот, показатели нынешнего февраля оказались хуже прошлогодних.

Еще один тренд 2017 года: большая часть сделок на вторичном рынке Москвы сегодня совершается по обмену. Это когда новое жилье приобретается одновременно с продажей старого. Основной причиной аналитики считают снижение платежеспособного спроса населения.

Людей с «живыми деньгами» на руках становится все меньше даже в Москве. Для сравнения: в 2014-м доля альтернативных сделок на вторичном рынке жилья составляла 60-70%. В 2017-м она подскочила до 90%.

Платежеспособный спрос исчерпал себя уже к осени прошлого года – традиционной «золотой поре» для продавцов и риелторов. Покупатели не испугались ни отмены льготной ипотеки, ни прогнозируемого повышения цен на квартиры с 1 сентября, ни возможной девальвации рубля.

Не спасли от застоя на рынке и традиционные новогодние скидки. Зимой застройщики сбрасывали с начальной цены по 20-25%, хотя обычно дисконт не превышает 10%. К концу 2016-го квадратный метр в Москве подешевел на 5%: с 180 000 за кв.м до 170 000 за кв.м.

В долларовом эквиваленте цена осталась почти той же: около $2700 за кв.м. К слову, долларовые цены на столичную недвижимость опустились до уровня 2004 года. А ведь в предыдущие кризисы «квадрат в баксах» хотя бы частично отыгрывал ослабление рубля.

Эксперты отмечают еще одно отличие от прошлых кризисов. И в 1998-м, и в 2008-м рынок недвижимости достигал ценового дна за один-два года и восстанавливался за три-четыре. Сейчас же цены снижаются и спустя три года после начала кризиса. Многие эксперты прогнозируют дальнейшее сползание цен на 5-7% ежегодно вплоть до 2019 года.

«Чересчур много» не бывает «дорого»

Объем предложения на рынке московской первички в 2016-м вырос до исторических максимумов. Были побиты все рекорды по количеству введенного в эксплуатацию жилья. По данным «ИРН-Консалтинг» на начало 2017-го полный объем предложения по столичной первичке составил 7,5 млн. кв.м (Подмосковье + апартаменты в Москве + новостройки).

И предпосылок к снижению объемов строительства пока нет. Дело в том, что в 2012—2013 гг. закончилась ревизия инвестконтрактов. И девелоперы «захватили» кучу крупных площадок. По-хорошему, на фоне падения покупательского спроса объемы строительства нужно сокращать. Но работа над новыми проектами занимает несколько лет. И остановить запущенный процесс быстро не получится.

Произошло неизбежное затоваривание рынка. Один из верных признаков затоваривания: девелоперы не успевают распродавать квартиры в новых домах на стадии строительства. В результате уже в готовых новостройках есть свободные квартиры. Доля непроданного к моменту ввода в эксплуатацию жилья выросла с 20% до 30%.

Да, квартиры в новостройках по-прежнему дорожают к моменту ввода комплексов в эксплуатацию. Но если раньше они «набирали» по 30-50%, то сейчас разница между «котлованом» и «заезжай и живи» составляет всего 10-15%.

Эксперты в сфере недвижимости прогнозируют, что рынок жилья достигнет ценового «дна» лишь в 2018—2019 гг. Никаких предпосылок для роста цен в ближайшем будущем нет. Причем, стоимость жилья в новостройках будет падать быстрее, чем на вторичном рынке.

Кстати, на вторичке спросом пользуется «средняя» недвижимость: кирпичные дома типовой постройки и «сталинки». Другими словами, люди стараются найти недорогие, но более-менее качественные варианты.

Что будет дальше?

Я согласен с мнением руководителя компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко. В своем докладе на форуме «Недвижимость от лидеров» он высказал интересную мысль.

До 2014 года недвижимость в столице была безумно дорогой и перецененной. Ее могли купить лишь люди даже не со средним, а с высоким уровнем дохода. Состоятельные покупатели и формировали основной спрос на недвижимость. Рынок жилья был оторван от населения из-за небольших объемов предложения и заоблачных цен.

Сейчас же в Москве сложилась уникальная ситуация. Гигантские объемы строительства вынуждают застройщиков продавать жилье «простым смертным». Что возможно только при адекватных ценах на недвижимость любого класса.

Произошло насыщение рынка. И московские квартиры из предметов роскоши по чуть-чуть превращаются в обычные квадратные метры. Времена, когда по цене «трешки» в спальном районе Москвы можно было купить шикарный пентхауз в Софии или Варшаве, похоже, остались в прошлом. Если не навсегда, то точно — на ближайшие годы.

А что Вы думаете по поводу инвестиций в недвижимость: зарубежную и российскую? Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Добавить комментарий
Рекомендую
Adblock detector