Как вложиться в недвижимость, даже если у вас есть только 100 000 рублей

Приветствую! Многие ругают Роберта Кийосаки за то, что его рекомендации далеки от российской реальности. Основной упор автор книг-бестселлеров делает на инвестиции в недвижимость. Но в России далеко не все инвесторы могут себе позволить вложения от $50 000.

Тем не менее, покупка квадратных метров остается одним из самых популярных и надежных способов сохранить и преумножить капитал. При должном умении конечно же.

И сегодня я хочу рассказать о том, с чего можно начать вкладывать в недвижимость, даже если ваш капитал всего 100 000 рублей (или даже того меньше).

Способ №1: покупка физического объекта

Конечно, купить квартиру за 100 000 не получится, разве что гараж. И тот в какой-нибудь глуши. Но это первое, что приходит на ум если вы решили вложить свои деньги в недвижимость. На первый взгляд тут все просто: инвестор покупает конкретную квартиру (дом, торговую площадь, офис, склад или просто место на парковке).

Заработать на такой инвестиции можно двумя способами:

  • Сдавая недвижимость в аренду (посуточно, помесячно или на длительный срок). Такие инвестиции называют «рентными»
  • Купив актив по более низкой цене, а продать по более высокой (спекулятивный доход)

Классическим вариантом можно считать покупку первичной недвижимости на начальной стадии строительства (квартиры в готовых объектах всегда стоят дороже, чем на этапе «фундамента»).

Есть даже профессиональные инвесторы, которые приобретают недвижимость на пике кризиса по минимальной цене и продают ее через несколько лет по максимальной. Но как правило неподготовленного инвестора ждет более пессимистичный сценарий.

У вас есть приличная сумма денег, которую вы решаете вложить, чтобы получать стабильный пассивный доход. Вы советуетесь со своими знакомыми и все как один твердят: только в недвижимость! Ведь каждый знает, что в России «уникальный рынок» и здесь недвижимость только растет в цене (во всяком случае, так считает абсолютное большинство).

Не долго думая (ну или мучительно долго) вы все же решаетесь на покупку квартиры (потому что, как правило, на большее у частного инвестора денег нет). Находите приемлемый для себя вариант и покупаете «однушку». Возможно даже делаете в ней «евроремонт» и наконец, начинаете искать для нее жильцов.

Вот тут то, как правило, и начинаются проблемы. Оказывается что район, в котором вы купили квартиру, имеет плохую транспортную доступность и не развитую инфраструктуру. Из-за этого жильцы не задерживаются в вашей квартире более двух месяцев. В итоге получается, что две трети года эта квартира пустует, а вам остается только платить за коммуналку и проклинать тот день, когда вы решились на покупку рентной недвижимости.

Вы даже рассматриваете вариант избавиться от этой обузы, но тут, как назло, оказывается что сейчас на рынке спад и за те деньги, которые вы потратили на квартиру и ремонт продать ее нереально.

Нет, я не хочу вас напугать. Просто помните о том, что подобный сценарий наиболее вероятен. Особенно если вы абсолютный новичок в этой теме.

Достоинства и недостатки

Из плюсов:

  • Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных. Для большинства людей жилье – предмет первой необходимости. Актив может упасть в цене, но не может обесцениться полностью. В отличие, от тех же акций или ПИФов.
  • В долгосрочной перспективе цена недвижимости растет.
  • Вложения в недвижимость это понятные «реальные инвестиции» (есть люди, для которых это очень важно).

За что я не люблю недвижку:

  • Высокий порог входа (цена однокомнатной квартиры в Москве стартует с 3 млн. рублей)
  • Низкая ликвидность (процесс конвертации квадратных метров в наличные может занять от двух месяцев до нескольких лет)
  • Интерес для инвестора представляет лишь недвижимость в крупных городах России или за рубежом
  • Дополнительные расходы на содержание (коммунальные платежи, ремонт и покупка мебели, налоги с дохода от сдачи в аренду)
  • Необходимость активного управления (поиск арендаторов, решение текущих проблем, проверка состояния недвижимости). За рубежом управление можно передать специализированным компаниям, что приводит к дополнительным расходам
  • Сравнительно низкая доходность. Сдача жилой недвижимости в Москве приносит инвестору около 5-6% годовых в рублях (за вычетом всех расходов)
  • Риски строительства (деньги уже вложены, а готового объекта нет) и физической порчи объекта (пожар, взрыв газа).

Способ №2: покупка фондов недвижимости

А вот и варианты для тех, у кого всего сотня тысяч рублей или даже и того меньше. Конечно же, существуют альтернативные варианты. И в России, и за рубежом существуют фонды, специализирующиеся исключительно на инвестициях в недвижимость.

У нас это, как правило, закрытые ПИФы. Например, ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 3» вкладывает средства вкладчиков в покупку прав по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов (на этапе получения разрешения на строительство) в Москве и ближнем Подмосковье. После ввода в эксплуатацию готовых домов квартиры продаются, а ПИФ фиксирует доход.

За рубежом фонды недвижимости называются REIT (Real Estate Investment Trust). REIT аккумулируют деньги вкладчиков, покупает на них недвижимое имущество и затем управляет им. Доходность фонда складывается из роста стоимости долей и платы от сдачи недвижимости в аренду. 90% полученного дохода REIT выплачивает пайщикам в виде дивидендов.

Еще удобней вкладываться не в Mutual Fund (взаимный фонд), а в инструмент ETF, который может даже объединять несколько таких фондов и при этом свободно котируется на бирже.

Именно ETF предлагает инвесторам максимальную диверсификацию вложений. Например, Vanguard REIT Index ETF инвестирует в индекс, включающий 110 акций инвестиционных трастов недвижимости США. А биржевой фонд SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF следует за индексом, куда входит 208 акций тех же трастов, но уже из 23 стран мира.

На картинке выше VNQ, доходность за 10 лет +110%. В долларах разумеется.

Достоинства и недостатки

Плюсы:

  • Отсутствуют риски и расходы, связанные с управлением физической недвижимостью.
  • Многие фонды недвижимости выплачивают рентный доход.
  • Низкий порог входа (стоимость пая начинается со $100-$1000).
  • Отличная диверсификация (деньги вкладываются не в один объект, а сразу в несколько).
  • Ликвидность фондов гораздо выше, чем ликвидность физической недвижимости. Срок продажи пая открытого взаимного фонда составляет 3-4 дней (и мгновенно для ETF).
  • Возможность для российского инвестора инвестировать в недвижимость за рубежом.

Минусы:

  • Существует риск волатильности фонда (пай может как падать, так и расти в цене).
  • Для инвестиций в зарубежные фонды необходимо хорошее знание английского языка и подтверждение легальности своего дохода.

Как вложиться? Купить пай ПИФа сбера можно прямо в приложении банка. Чтобы выйти зарубеж и взять VNQ нужно открыть счет у брокера. Сейчас это возможно уже с 1000$.

Способ №3: покупка акций компании, которая владеет или строит недвижимость

Способ для тех, у кого есть хотя бы 1000 рублей.

Расцвет фондов и ETF привел к тому, что вариантов вложений в акции компаний недвижимости на рынке сейчас мало. Здесь инвестор вкладывает средства в акции одной компании, рассчитывая на рост ценной бумаги в будущем.

Например, в России можно приобрести обыкновенные акции «Группы компаний ПИК», торгуемые на Московской бирже. Цена одной акции на январь 2017-го составляла 285 рублей (номинал – 62,5 рубля), а сейчас чуть меньше 400 рублей. Купить акции компании можно через Saxo Bank, «УНИВЕР Капитал», Промсвязьбанк, БКС и «Фридом Финанс».

«Группа компаний ПИК» — ведущий российский девелопер в сегменте жилой недвижимости (в основном, в Москве и МО). На рынке работает с 1994 года (строит и реализует жилье эконом-класса).

Достоинства и недостатки

Плюсы:

  • Низкий порог входа.
  • Нет расходов, связанных с управлением физической недвижимостью.
  • Высокий потенциал роста.

Минусы:

  • Высокие риски.
  • Низкая ликвидность.
  • Плохая диверсификация.

Для покупки так же потребуется брокерский счет. Открыть его можно даже с 1000 рублей, а одна акция стоит как обед в Макдоналдсе.

Какой из этих трех вариантов предпочесть — каждый должен решить для себя сам. А для того, чтобы выбор был более наглядным, в ближайшее время я подготовлю статью, в которой на конкретном примере рассчитаю и сравню доходность, которую могли бы дать каждый из этих вариантов.

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Комментарии
  1. Николай

    Вложения оправдываются только в недвижимость Москвы.И под сдачу на побережье(но здесь сезонно)

Добавить комментарий

Теперь и в Telegram!

А самое интересное тут

У меня есть подарок для вас — инвестиционная брошюра!
Забрать подарок
Adblock
detector