Цены на квартиры в Москве на уровне 2006 года, тогда почему покупать в Европе выгоднее?

В 2016-м объем сделок российских инвесторов в зарубежную недвижимость упал на 9,6% по сравнению с предыдущим годом: $870 млн. по данным ЦБ. Замечу, что это минимальное значение за последние восемь лет.

В 2017—2019 интерес россиян к «квадратным метрам» за рубежом потихоньку просыпался. Правда, сейчас мы больше ценим стабильность, а не доходность инвестиций.

По данным Аналитического центра портала Prian.ru спрос на квартиры и дома за границей уверенно восстанавливается. Недвижимость как объект инвестиций возвращает потерянные с начала кризиса позиции.

По итогам первого квартала 2019-го ТОП-10 популярных для покупки недвижимости стран выглядит так: Испания, Болгария, Турция, Италия, Чехия, США, Кипр, Греция, Финляндия, Черногория.

По сравнению с предыдущими годами, в России вырос интерес к инвестициям в турецкую, канадскую и вьетнамскую недвижимость, а также в норвежскую и американскую. А вот спрос на Грецию, Хорватию и Португалию, напротив, упал. Замечу, что мегапопулярный некогда Дубай в ТОП-15 сегодня даже не входит.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

В конце прошлого года эксперты крупнейшего каталога зарубежной недвижимости Tranio провели серьезное исследование. Они изучили динамику цен на недвижимость в 26 городах Европы за последние восемь лет. И назвали самые перспективные регионы для инвестиций в жилую недвижимость в 2019—2020 году.

Чтобы зарабатывать на квадратных метрах, не нужно знать 25 супер стратегий. Частные инвесторы практикуют всего два способа инвестировать в зарубежную недвижимость. Ниже рассмотрим перспективные варианты для каждого из них.

Вариант №1. «Купил – отремонтировал – продал подороже»

Такой тип инвестиций называется редевелопментом. Суть: купить дешевую недвижимость, сделать в ней ремонт, подождать год-два и продать с наценкой. Еще один способ быстро заработать на росте цен — инвестировать в строительство жилой недвижимости на начальном этапе и перепродать актив после сдачи в эксплуатацию.

С чего начать? Выбрать рынки, которые находятся в фазе восстановления. Это города, страны или регионы, где цены недавно сильно упали, но уже начали уверенно расти.

Для краткосрочных инвестиций в 2019-м эксперты Tranio рекомендуют восемь европейских городов: Дублин, Мадрид, Братиславу, Софию, Барселону, Бухарест, Лиссабон и Варшаву.

Румыния

Как ни странно, самым перспективным рынком в 2020 году эксперты считают Бухарест. С 2008 по 2016-й цены на жилье здесь упали на 35,4%. А с 2017-го рынок начал активно восстанавливаться. В позапрошлом году продажи жилья в Румынии достигли максимума с 2007-го.

Почему стоит покупать?

Позитивная динамика поддерживается экономическим ростом в стране. В 2018-м ВВП Румынии вырос на 4,5% (это один из лучших показателей в Европе).

Испания

Среди международных инвесторов Бухарест – не самое любимое направление. Наиболее востребованными рынками, по оценкам Tranio, останутся Барселона и Мадрид.

С 2008-го цены на жилье в Мадриде упали на 23,3%. И начали расти лишь в 2015-м. К концу прошлого года средняя цена квадратного метра поднялась до 3100 евро.

В Барселоне рынок недвижимости «коснулся дна» в 2013 году. И в последние два года цены на жилье уверенно растут. В III квартале один квадратный метр барселонской недвижимости оценивался в 3 667 евро.

Почему стоит покупать?

В Испании отмечают высокий спрос на жилье на фоне растущей экономики, сокращения безработицы и низких ставок по ипотеке. Все это будет толкать цены на недвижимость вверх. Особенно в Барселоне и Мадриде.

Вариант №2. Недвижимость для сдачи в аренду

Долгосрочные вложения подразумевают инвестиции в стабильные рынки. Такую недвижимость можно сдавать в аренду и получать небольшой, зато гарантированный доход.

Результаты анализа Tranio показали, что с 2008 года цены на жилье не падали в Лондоне, Вене, Берлине, Люксембурге, Хельсинки и Стокгольме. Причем, в первых трех европейских столицах цены на жилье непрерывно росли с 2008 по 2016 год. Эксперты уверены, что недвижимость там будет дорожать вплоть до 2020 года.

Германия

После кризиса недвижимость в немецкой столице выросла почти в три раза — с 1 610 евро до 4 613 евро за кв.м. Причины высокого спроса на жилье в Германии: рост населения, дешевая ипотека (1%) и сокращение уровня безработицы. Объемы строительства не успевают удовлетворять потребность в квадратных метрах.

По оценкам аналитиков спрос на берлинскую недвижимость (особенно на первичном рынке) будет серьезно превышать предложение. А значит, цены и дальше будут расти.

Великобритания

За восемь лет цены на лондонскую недвижимость выросли на 84%!

Плюсы инвестиций в недвижимость Великобритании (средняя доходность от сдачи в аренду составляет около 8% годовых):

1. Безопасность (английское право – эталон надежности во всем мире)
2. Выгодный курс английского фунта
3. Гарантированная доходность в течение нескольких лет

Варианты выгодных инвестиций:

1. Апартаменты в студенческих общежитиях Лондона и других крупных городах Великобритании стоимостью от 50 тыс. фунтов стерлингов
2. Жилые резиденции в мегаполисах стоимостью от 75 тыс. фунтов стерлингов
3. Парковки в крупных городах стоимостью от 20 тыс. фунтов стерлингов

Австрия

По данным Австрийского национального банка жилье в Вене за восемь лет подорожало на 70,7%. Сейчас квадратный метр в столице Австрии стоит от 4 до 11 тысяч евро.

Как и в Германии, 80% жителей Вены привыкли снимать, а не покупать жилье. Поэтому международные инвесторы охотно вкладывают деньги в местную недвижимость для получения пассивного дохода.

В 2020-м году ипотечные ставки в Австрии, скорее всего, останутся низкими (около 2-3% годовых). А спрос на квадратные метры будет по-прежнему выше предложения.

Инвестиции в российскую недвижимость

Если совсем коротко, то в 2020 году эксперты не рекомендуют инвестировать в недвижимость в России. Даже «золотая» Москва не вошла в ТОП-30 европейских столиц, привлекательных для инвесторов из-за рубежа. В 2015-м году доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций составляла около 15%. К концу 2016-го эта цифра упала до 4%.

Что происходит на рынке российского жилья?

В последние месяцы цена на нефть стабильно дорогая, а рубль серьезно укрепился. Однако ожидаемого всплеска спроса на квадратные метры не произошло.

Еще один тренд 2019 года: большая часть сделок на вторичном рынке Москвы сегодня совершается по обмену. Это когда новое жилье приобретается одновременно с продажей старого. Основной причиной аналитики считают снижение платежеспособного спроса населения.

Людей с «живыми деньгами» на руках становится все меньше даже в Москве. Для сравнения: в 2014-м доля альтернативных сделок на вторичном рынке жилья составляла 60-70%. В 2019-м она подскочила до 80%.

В целом, весь прошлый год цена квадрата в Москве росла.

В долларовом эквиваленте цена около $2780 за кв.м. К слову, долларовые цены на столичную недвижимость сейчас на уровне 2006 года. А ведь в предыдущие кризисы «квадрат в баксах» хотя бы частично отыгрывал ослабление рубля.

Эксперты отмечают еще одно отличие от прошлых кризисов. И в 1998-м, и в 2008-м рынок недвижимости достигал ценового дна за один-два года и восстанавливался за три-четыре. Сейчас же цены снижались и спустя три года после начала кризиса, нащупав дно к концу 2017. Многие эксперты прогнозируют дальнейший слабый рост на пару процентов в год.

«Чересчур много» не бывает «дорого»

Объем предложения на рынке московской первички в 2019-м вырос до исторических максимумов. Были побиты все рекорды по количеству введенного в эксплуатацию жилья.

По данным Росстата за январь—октябрь 2019 объем введенных в эксплуатацию площадей в России вырос на 8,2% к 2018 году.

И предпосылок к снижению объемов строительства пока нет. Дело в том, что в 2012—2013 гг. закончилась ревизия инвестконтрактов. И девелоперы «захватили» кучу крупных площадок.

По-хорошему, на фоне падения покупательского спроса объемы строительства нужно сокращать. Но работа над новыми проектами занимает несколько лет. И остановить запущенный процесс быстро не получится.

Произошло неизбежное затоваривание рынка. Один из верных признаков затоваривания: девелоперы не успевают распродавать квартиры в новых домах на стадии строительства. В результате уже в готовых новостройках есть свободные квартиры. Доля непроданного к моменту ввода в эксплуатацию жилья выросла с 20% до 30%.

Да, квартиры в новостройках по-прежнему дорожают к моменту ввода комплексов в эксплуатацию. Но если раньше они «набирали» по 30-50%, то сейчас разница между «котлованом» и «заезжай и живи» составляет всего 15-20%.

Эксперты в сфере недвижимости прогнозируют, что рынок жилья будет только расти, дно пройдено в конце 2017-го.

Кстати, на вторичке спросом пользуется «средняя» недвижимость: кирпичные дома типовой постройки и «сталинки». Другими словами, люди стараются найти недорогие, но более-менее качественные варианты.

Что будет дальше

Я согласен с мнением руководителя компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко. В своем докладе на форуме «Недвижимость от лидеров» он высказал интересную мысль.

До 2014 года недвижимость в столице была безумно дорогой и перецененной. Ее могли купить лишь люди даже не со средним, а с высоким уровнем дохода. Состоятельные покупатели и формировали основной спрос на недвижимость. Рынок жилья был оторван от населения из-за небольших объемов предложения и заоблачных цен.

Сейчас же в Москве сложилась уникальная ситуация. Гигантские объемы строительства вынуждают застройщиков продавать жилье «простым смертным». Что возможно только при адекватных ценах на недвижимость любого класса.

Произошло насыщение рынка. И московские квартиры из предметов роскоши по чуть-чуть превращаются в обычные квадратные метры. Времена, когда по цене «трешки» в спальном районе Москвы можно было купить шикарный пентхауз в Софии или Варшаве, похоже, остались в прошлом. Если не навсегда, то точно — на ближайшие годы.

А что Вы думаете по поводу инвестиций в недвижимость: зарубежную и российскую? Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!