Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать для квартиры, дома или даже земли + инструкция как оспорить

Приветствую! Кадастровую стоимость сегодня ругают все, кому не лень. Замечу: ругают вполне заслуженно. Суды завалены исками от россиян, которые с недавних пор вынуждены платить непомерные налоги на имущество. Ведь новая база начисления (кадастровая стоимость) — сплошь и рядом завышена в разы.

На мой взгляд, кадастровая стоимость – это очередной «честный отъем денег у населения» со стороны государства. Но пока с ним можно и нужно бороться законными методами.

Что такое кадастровая стоимость и кому нужна кадастровая оценка недвижимости?

Любой объект недвижимости (в том числе, и жилую квартиру) можно оценить в денежном эквиваленте. Способов оценки в России придумали уйму: выкупная, инвентаризационная, рыночная, балансовая, ликвидационная.

У каждой оценки – свое предназначение и свой «заказчик».

«Конечный потребитель» КС – государство. Проще говоря, если лицензированный кадастровый инженер оценил Вашу квартиру в 10 млн. рублей – значит, именно столько она и стоит для всех государственных органов. В частности, для налоговиков при расчете налога на имущество.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

По специальным методикам государственной кадастровой оценки. Что лежит в основе расчета? В формуле учитываются десятки параметров: от средней цены квадратного метра в регионе до этажности квартиры. Однако на практике КС нередко превышает рыночную – самую честную и объективную из существующих оценок.

Кто рассчитывает кадастровую стоимость?

Только лицензированный оценщик, член саморегулируемой организации оценщиков. И требования к таким экспертам сейчас предъявляются достаточно жесткие.

Как получить страховку от завышенной оценки своей квартиры или дачного домика? К сожалению, никак… Пока ее можно лишь оспорить «задним числом».

На что влияет кадастровая стоимость?

• Сумму налога на имущество.
• Сумму налога с продажи недвижимости.
• Размер арендного платежа (например, если недвижимость находится в собственности муниципалитета).
• Размер некоторых штрафов.

Что значит кадастровая стоимость объектов недвижимости для обычных россиян?

Всего каких-то пару лет назад – по сути, ничего. Но с 1 января 2015-го именно КС была принята за базу начисления налога на имущество физических лиц. И многие владельцы квартир, домов и земельных участков неприятно удивились, узнав, как дорого государство оценило их недвижимость.

Напомню актуальные ставки налога на имущество:

• 0,1% — для квартир, домов, комнат, машино-мест, гаражей, хозпостроек и недостроенных (!) жилых домов.
• 2% — для офисных и торговых центров и элитной недвижимости (от 300 млн. рублей).
• 0,5% — для «мелочи» типа беседок или бань.

К слову, узнать точный размер налога на имущество можно с помощью калькулятора ФНС (https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/).

Отличия от выкупной, рыночной и инвентаризационной стоимости

• От рыночной

В отличие от рыночной цены, при расчете кадастровой не учитываются важные индивидуальные характеристики объекта (вид из окна, состояние сантехники, качество и свежесть ремонта).

В идеале оценка по кадастру должна быть ниже рыночной (и это условие четко прописано в законе №358). Но на практике это требование нарушается сплошь и рядом.

• От инвентаризационной

Откуда берется инвентаризационная стоимость? Ее рассчитывает БТИ. В расчетах учитывают износ здания и себестоимость строительных материалов. Поэтому на практике КС всегда выше, чем по расчетам БТИ. И чем старше дом – тем ощутимее разница.

• От выкупной

Выкупная стоимость недвижимости на практике используется редко. Например, в случае, если Ваша квартира расположена в аварийном доме. Муниципалитет решил его снести, а жильцов расселить. Тогда владельцам предлагают выкупить их квартиры по выкупной цене.

Как она определяется? В теории, к рыночной цене добавляют расходы на поиск нового жилья, переезд, оформление документов. На практике выкупную стоимость всегда сильно занижают…

Где и как узнать кадастровую стоимость квартиры, земли, дома?

Для проверки кадастровой стоимости есть три способа:

• С помощью Росреестра.
• С помощью кадастрового паспорта.
• С помощью кадастровой службы.

Необходимые для получения справки документы: паспорт, правоустанавливающий документ на объект и квитанция об оплате госпошлины (для официальной кадастровой выписки).

Через Росреестр

С сайта Росреестра получить сведения о КС можно двумя способами. Причем, оба из них электронные. Напомню, что Росреестр и Федеральная служба кадастра и картографии – это одно и то же.

Способ №1. Через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

• Заходим на сайт Россреестра (rosreestr.ru).
• Н- на главной странице ищем раздел «Электронные услуги и сервисы» и щелкаем по ссылке «Перейти в раздел».
• Выбираем нужный сервис (он называется «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online).
• В открывшейся форме ищем нужный нам объект по одному из пяти параметров на выбор:

1. Кадастровый номер.
2. Условный номер.
3. Ранее присвоенный номер.
4. Точный адрес.
5. Права или ограничения.

• Жмем на кнопку «сформировать запрос».
• Проверяем статус отправленной заявки.
• Получаем нужную нам цифру.

Способ №2. Через сервис «Публичная кадастровая карта»

• На том же сайте Росреестра переходим в уже знакомый раздел «Электронные услуги и сервисы».
• Выбираем категорию «Публичная кадастровая карта». На этом шаге должна открыться интерактивная карта России.
• Вводим номер объекта по кадастру (основной параметр поиска).
• На экране появится вкладка с детальной информацией о квартире. При желании выписку можно распечатать.

Важный момент! Ни та, ни другая онлайн справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости не имеют юридической силы! Для любых юридических сделок нужно получать выписку из Государственного кадастра.

Через кадастровый паспорт

В этом документе обязательно есть строка со стоимостью объекта недвижимости. Если «свежесть» цифры Вас не устраивает, придется запрашивать актуальную выписку из ЕГРН.

Через кадастровую службу

Бумажный вариант выписки из ЕГРН проще всего получать через МФЦ. По времени процедура занимает около пяти дней, по стоимости обойдется в 400 рублей.

Выписка из ЕГРН информативнее, чем кадастровый паспорт. Она содержит не только технические сведения об объекте недвижимости (площадь, цена), но и данные о праве собственности (текущие владельцы, документы о праве собственности, наличие/отсутствие обременения).

Выписка из ЕГРН обязяательно понадобится для юридических сделок с недвижимостью! Если же Ваша цель — узнать актуальную КС квартиры, дома или земельного участка для себя, то проще сделать это в онлайн режиме на сайте Росреестра.

Любую выписку можно оформить и через Кадастровую палату Вашего района. Но через МФЦ получится быстрее и проще.

Что влияет на кадастровую стоимость дома?

КС дома мало чем отличается от КС квартиры. На оценку дома влияют десятки факторов.

• Степень износа здания и год его постройки

В домах старой постройки конструкции и коммуникации изношены сильнее (если, конечно, в здании не делался капитальный ремонт). Поэтому ветхое здание будет оценено дешевле.

• Материал постройки

Срок эксплуатации кирпичных стен составляет более ста лет, деревянных – до 60 лет. Соответственно, деревянное здание будет стоить дешевле, чем кирпичное.

• Площадь земельного участка и дома. Больше площадь – выше стоимость.
• Развитость инфраструктуры. К инфраструктуре относят наличие водо- , электро- и газоснабжения, качество подъездных путей, близость магазинов, школ и больниц. Чем больше таких «плюсов» набирает оцениваемый дом, тем дороже его оценят.
• Средняя цена квадратного метра жилья в регионе. Этот параметр обязательно закладывается в формулу расчета.

Что влияет на кадастровую стоимость земли?

1. Категория участка. Земля «для застройки» или «для индивидуального жилищного строительства» стоит дороже, чем земля сельскохозяйственного назначения.
2. Общая площадь участка. Чем больше площадь – тем выше стоимость участка.
3. Местоположение земли. Понятно, что участок в черте крупного города или в 50 км от «цивилизации» будут оценены по-разному.
4. Наличие инженерных коммуникаций. Участки без подведенного водоснабжения, электричества и газа стоят в разы дешевле, чем с коммуникациями.

Важный момент! Кадастровые стоимости дома и земельного участка всегда суммируются!

Что влияет на кадастровую стоимость квартиры?

1. Физический износ здания и год его постройки. Чем «старше» дом – тем дешевле квартира.
2. Пространственное расположение. Здесь имеет значение и этажность (первые и верхние этажи стоят дешевле), и близость дома к центру города.
3. Общая площадь квартиры. Та же прямая зависимость, что и с кадастровой ценой дома или земельного участка.
4. Средняя цена квадратного метра в регионе.

Как и когда изменяется кадастровая стоимость?

Как часто меняется цена недвижимости в кадастре? По закону государственную оценку земли нужно проводить не чаще одного раза в три года и не реже, чем раз в пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга – не реже одного раза в три года. Обязательная переоценка обусловлена тем, что ситуация на рынке недвижимости часто меняется (как и общая экономическая обстановка в России).

Решение об оценке принимает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации. Тот же орган готовит и список участников. После этого территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне напрямую влияет на стоимость объекта.

В каких случаях можно изменить кадастровую стоимость самостоятельно?

Что делать и куда обращаться, если Вам явно завысили кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка?

По закону есть только два основания для пересмотра:

• Сведения о квартире, доме или земельном участке, на основании которых делалась оценка, не соответствовали действительности. В этом случае КС признается завышенной.
• Владелец недвижимости хочет, чтобы кадастровую стоимость признали равной рыночной. Используется в ситуациях, когда КС гораздо выше рыночной на дату оценки.

Основание №1

В первом случае можно ссылаться на ошибки, нарушения и недостоверную информацию при проведении оценки. Другими словами, на все, что могло привести к ее завышению.

Примеры ложных, искаженных, ошибочных или неучтенных параметров:

• Целевое назначение объекта.
• Аварийное состояние.
• Местоположение.
• Ошибки в первоначальных и промежуточных данных.

Все цифры и данные по расчету можно запросить у оценщика или заказчика КС. Сведения о них выдает территориальное подразделение Росреестра по запросу в течение семи дней.

Основание №2

Если Вы используете второе основание, нужно узнать рыночную стоимость объекта на дату установления КС.

Обратите внимание! Если со временем рыночная цена на недвижимость упала в три раза, Вам это никак не поможет. В расчет будет приниматься среднерыночная цена квартиры или дома НА ДАТУ кадастровой оценки!

И еще один важный момент. Основание №2 не применяется в регионах, где для расчета налогов используют инвентаризационную стоимость!

Завышенная кадастровая стоимость. Что делать?

По официальным данным Росреестра в 2017-м году было рассмотрено 54,7 тыс. заявлений о пересмотре кадастровой стоимости 103,4 объектов. Причем, это всего 0,06% от общего количества объектов, внесенных в ЕГРН на начало 2018 года. Число собственников жилья, не согласных с кадастровой оценкой, растет с каждым месяцем…

Как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Способов пока предлают два:

• Подать заявление в комиссию при Росреестре.
• Подать иск в суд.

С 2018 года и физические, и юридические лица могут сами выбирать, в какую из двух инстанций обратиться.

Давайте разберем плюсы и минусы каждого способа.

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре (досудебный пересмотр)

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии – процедура досудебного пересмотра оценки (статья 24.18 «Закона об оценочной деятельности»). Комиссии созданы в субъектах РФ при региональных подразделениях Росреестра.

Обращение в комиссию рассматривается один месяц. Комиссия имеет право пересмотреть кадастровую стоимость (основание №1) или принять в качестве кадастровой рыночную стоимость (основания №2).

Отказ комиссии можно обжаловать в суде, подав административный иск.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде (судебный пересмотр)

В суд можно подавать иск и после обращения в Комиссию (в случае отрицательного решения), и вместо него.

В качестве ответчика указывают:

• Инстанцию, которая утвердила завышенную кадастровую стоимость.
• Росреестр.

Иск направляется в суд «родного» субъекта федерации, а не в районный суд. Оспорить КС можно в течение пяти лет после ее внесения в кадастр. Причем, пересматривать разрешено только последнюю запись в реестре.

На практике подобные дела суд рассматривает 2-3 месяца. Все факты, изложенные в иске, обосновывает и доказывает истец. Как ни странно, суды пока лояльно относятся к «кадастровым» заявителям. Процент выигранных дел в России достаточно высок.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости

Перечень документов для комиссии и суда практически идентичен.

• Заявление. Пишется заранее на имя председателя комиссии.
• Справка об оспариваемой КС (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
• Копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости (заверенные у нотариуса).
• Документы, которые подтверждают некорректность сведений для оценки. Или документы, доказывающие наличие технических или кадастровых ошибок.
• Отчет оценщика о рыночной стоимости на дату кадастровой оценки (для основания №2) и экспертное заключение по отчету от эксперта СРО. И заключение, и отчет заказывает заявитель (на свой счет, разумеется).

При обращении в суд к пакету документов приобщаются:

• Квитанции об оплате госпошлины.
• Документы, подтверждающие вручение копий иска и приложений к нему другим участникам процесса.
• Доверенность (если в процессе участвует представитель заявителя, а не он сам).

Проблемы пересмотра кадастровой стоимости

Проблема №1. Сложно доказать, что при оценке были допущены ошибки и нарушения

Придется разбираться, как именно проводилась оценка, какие нормы и регламенты действовали на тот момент, какие нарушения и ошибки были допущены. Без помощи специалистов сделать такой анализ практически невозможно. А услуги привлеченных специалистов бесплатными не бывают.

Проблема №2. Чтобы узнать рыночную стоимость объекта на момент кадастровой оценки, придется заказывать оценку.

Не получится самостоятельно собрать данные и сослаться на цифры «с потолка» Нужно получить документальное подтверждение рыночной цены квартиры или участка на тот момент. А его может выдать только независимый оценщик в составе СРО.

Цена услуг эксперта зависит от объекта недвижимости, региона и даже от статуса собственника. Итоговая цифра может исчисляться десятками тысяч рублей.

Стоит ли овчинка выделки?

Стоит ли затевать процедуру оспаривания кадастровой стоимости? Ведь для «правдолюбца» это всегда выливается в серьезные потери денег, времени и нервов.

Ответ на вопрос зависит от размера потенциального «приза». Выигрыш в пару сотен рублей на налоге на имущество – выигрыш сомнительный. Нецелесообразно пересматривать кадастровую оценку, если Вы освобождены от уплаты имущественного налога или пользуетесь льготами. Нет смысла оспаривать КС в регионах, где налог пока рассчитывают по инвентаризационной стоимости.

Во всех остальных случаях – попытаться стоит. Процент выигранных заявителями дел достаточно высок. Во всяком случае, пока.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!