Дневник инвестора: «Думай и богатей»
Или как получать от 60% годовых на свои вложения

Как правильно и безопасно продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Приветствую! Если Вы не профессиональный риэлтор или инвестор, то наверняка продавали квартиру всего два-три раза в жизни. Результаты социологических опросов показывают, что «продажа квартиры» входит в десятку сильнейших стрессов для современного человека.

Поэтому сегодня мы поговорим о том, как продать квартиру: быстро, безопасно и по справедливой цене. Специально для своих читателей я подготовил пошаговую инструкцию, которая поможет не только грамотно продать, но и купить отличную недвижимость.

Оглавление

Как продавать: самому или через риэлтора?

Понятно, что квартиру можно продавать двумя способами: самостоятельно или через посредника. И, на мой взгляд, это как раз тот случай, когда лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Давайте оценим плюсы и минусы каждого способа.

Продаем сами

Плюсы

  • Не нужно платить посреднику за услуги. Вы получите на руки всю сумму от продажи.

Минусы

  • Менее точная оценка рыночной стоимости (минус легко устраним, если заказать оценку квартиры эксперту).
  • Сумасшедшие затраты времени и сил.
  • Высокие юридические риски (потребуется помощь профессионального юриста).
  • Своими силами квартира обычно продается дольше, чем через «помощников».

Продаем через риэлтора

Плюсы

  • Услуги посредника Вы оплачиваете только по факту сделки купли–продажи. И зачастую эти расходы полностью ложатся на покупателя.
  • Хороший риэлтор возьмет на себя все хлопоты (общение с потенциальными покупателями, просмотры, документальное оформление сделки).
  • Риэлтор заинтересован в том, чтобы продать объект недвижимости по максимальной цене — от этого зависит размер его вознаграждения.

Минусы

  • За свои услуги риэлтор возьмет 2-6% от суммы сделки.
  • Нет гарантии, что посредник быстро продаст квартиру.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Определяем цель и сроки

Если деньги нужны срочно, придется уступить в цене.

И не забывайте о сезонности! На рынке недвижимости традиционные периоды затишья – это конец июня-начало августа и с конца декабря по февраль. По-настоящему выгодные продажи возможны лишь на подъеме рынка недвижимости.

Шаг 2. Оцениваем квартиру

Что влияет на стоимость?

  • Расположение. Цена будет ниже рыночной, если дом расположен в промзоне или неблагополучном районе. Повышает стоимость близость парка или водоема.
  • Доступность транспорта. Если в шаговой доступности есть удобная транспортная развязка и, тем более, станция метро – цена квартиры будет выше.
  • Развитая инфраструктура (школы, детсады, супермаркеты, аптеки, поликлиники).
  • Этажность (квартиры на первых и высоких этажах, а также угловые варианты стоят чуть дешевле остальных).
  • Вид из окна. Здесь речь идет не столько о красивых панорамах (хотя за «шикарный вид» из окон элитных квартир обычно приходится доплачивать), сколько о комфорте проживания. Квартиры с окнами на тихий уютный двор стоят дороже, чем с окнами на оживленную трассу. Сюда же можно отнести такой фактор как ухоженность дома и земельного участка перед ним.
  • «История квартиры». Квартира, которой в разное время владело несколько хозяев, будет стоить дешевле, чем когда-то приватизированная единственным собственником.
  • Наличие свежего ремонта (достаточно, чтобы квартира имела опрятный вид).
  • Раздельный санузел, большая кухня и высокие потолки повышают ценность квартиры.
  • Качество постройки. Квартиры в кирпичных домах будут стоить дороже, чем в панельных. «Сталинка» до сих пор ценится дороже, чем «хрущевка».
  • Наличие полного пакета документов также можно использовать как дополнительный «козырь».

Как законно увеличить стоимость квартиры?

Совет 1. Обратите внимание покупателей на нестандартные архитектурные решения

Около 50% владельцев старых квартир делают в ней перепланировку. Как правило, это устраняет недостатки «базовой» конструкции и делает жилье более комфортным.

Люди переносят стены и батареи отопления, заказывают встроенные шкафы, визуально отделяют в комнате «спальню» от «кабинета перегородками, поднимают или опускают полы или увеличивают полезную площадь квартиры за счет балкона.

Если такая перепланировка была узаконена и оказалась удачной – это лишний плюс при продаже.

Совет 2. Уточните площадь жилья.

В отдельных случаях реальная площадь жилья больше той, что указана в техпаспорте. В России цена квартиры напрямую зависит от ее метража. Официально «перемерять» площадь поможет госоценщик.

Совет 3. Изучите качество технического обеспечения.

«Техническое обеспечение» — это не только газ, электричество, вода и отопление. Плюсом в «копилку» продавца может стать, что угодно: наличие видеокамер в подъезде, пультовая охрана помещения, артезианская вода в кране или «дышащие» стеклопакеты.

Совет 4. Проанализируйте инфраструктуру.

Вспомните самые значимые объекты инфраструктуры в пешей доступности от дома. Два-три из них поименно можно указать в объявлении о продаже (парк «Березка», супермаркет «Ашан», детский спортивный комплекс «Юниор»).

Совет 5. Обратите внимание на придомовой участок.

Этот совет риэлторов больше касается загородных домов, чем квартир. Но какие-то шаги по облагораживанию придомовой территории многоэтажного дома все-таки можно предпринять. Как минимум, избавиться от мусора. Вымойте лестничную площадку и лифт, замените перегоревшие лампочки и положите перед дверью свежий коврик.

Объединившись с другими жильцами, можно пойти дальше: покрасить скамейки во дворе, разбить символическую клумбу или «освежить» детскую площадку.

Шаг 3. Подготовка квартиры к продаже

Как правильно продать «несвежую» квартиру? Затевать капитальный ремонт перед продажей квартиры не стоит. Как показывает практика, цена жилья вырастет ровно на сумму ремонта.

Однако это совсем не значит, что квартиру нужно продавать «как есть». Решение «нравится – не нравится» покупатель принимает за первые секунды осмотра. Поэтому для продавца крайне важно создать хорошее первое впечатление.

Что можно сделать?

  • Покрасить кухонные шкафчики и заменить на них ручки.
  • «Освежить» потолки.
  • Разобрать хлам.
  • Заказать генеральную уборку.
  • Покрасить старую ванну.
  • Избавить квартиру от любых запахов (табака, животных, затхлости).
  • «Замаскировать» явные недостатки (пятно на обоях, протертый линолеум, ржавые потеки на сантехнике).

И еще один важный момент! Помещение должно быть максимально обезличено. Поэтому никаких фото и личных вещей на видных местах.

Шаг 4. Подготовка документов к продаже

Какие документы нужны для продажи квартиры в 2018 году?

  • Паспорт владельца.
  • Согласие супруги (супруга).
  • Правоподтверждающий документ, где государство признает законность сделки. За годы независимости РФ форма и вид такого документа неоднократно менялась (как и регистрирующие его органы).
  1. До 1998 года право регистрировалось в БТИ. К слову, до сих пор продаются квартиры, права на которые не зарегистрированы в Росреестре.
  2. С 30 января 1998 по 15 января 2016-го россиянам выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права (Росреестр или Регистрационная палата).
  3. С 15.01.2016 Свидетельство о госрегистрации права отменили. До 01.01.2017-го его заменяла выписка из ЕГРП.
  4. Сегодня доказательством зарегистрированного права собственности выступает выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство).
  • Документы об оплате жилищно-коммунальных услуг.
  • Разрешение от органов опеки (если один из собственников несовершеннолетний).

Шаг 5. Ищем покупателей

Как начать рекламную кампанию?

Самое главное – составить и разместить «правильное» объявление о продаже.

  1. Сделайте качественные фото. Это лучшая реклама Вашей квартире! Смазанные фото с телефона не подойдут. Уберите из кадра все лишнее. Добавьте пару «украшений»: букет цветов на столе, декоративные подушки на диване, веселые занавески. «Фотосессию» лучше устраивать в солнечный
  2. Напишите мощный рекламный текст. В первой части текста принято указывать технические характеристики объекта (количество комнат, этажность). А дальше опишите все достоинства квартиры. В объявлениях о продаже квартир я даже встречал такую экзотику как «хорошая энергетика» и «квартира освящена».
  3. Разместите объявление в Сети.

В России самыми популярными ресурсами считаются сайты Avito.ru, Яндекс.Недвижимость и Domofond. В конкретном регионе наверняка есть и «местные» порталы. Многие размещают объявления в соцсетях – на личной странице и в тематических группах.

Как правильно демонстрировать квартиру?

Повторюсь. Несмотря на то, что квартира – это, мягко говоря, дорогостоящая покупка, личный фактор и эмоции никто не отменял! Знакомый риэлтор рассказывал забавную историю. Женщина наотрез отказалась покупать отличную квартиру только потому, что «владелец показался ей неприятным человеком».

Типичные ошибки продавца при показе квартиры:

  • Уклончиво отвечать на вопросы покупателя (по поводу соседей, например).
  • Постоянно отвлекаться на личные звонки.
  • Использовать инструменты «агрессивных» продаж.
  • Демонстрировать пренебрежение к покупателю (скажем, разговаривать поучающим тоном, снисходительно отвечать на «глупые» вопросы, позволять себе вульгарные выражения.
  • Оставлять захламленными проходы в квартире.
  • Заставлять покупателей разуваться (можно предложить «бахилы»).

Идеально, если квартиру показывает агент или один взрослый член семьи (дети, животные и квартиранты мешают составить объективное мнение о квартире).

«Правильный» настрой продавца можно описать одной фразой: «Я показываю не свою квартиру, а будущую квартиру покупателя». Кстати, то же самое касается и продаж коммерческой недвижимости.

Шаг 6. Переговоры с покупателем

Как успешно провести переговоры с потенциальным покупателем? Заранее подготовьтесь к разговору! Взгляните на свою квартиру «чужими глазами». Заранее продумайте ответы на возражения. Составьте список «железных» аргументов.

В 90% случаев покупатель будет с Вами торговаться! Продумайте, какую сумму Вы готовы уступить.

Шаг 7. Заключение предварительного договора

Предварительный договор (или договор задатка) защищает и продавца, и покупателя. Его подписание обязывает покупателя внести полную сумму в указанную дату, а продавцу запрещает продавать квартиру кому-то другому или менять оговоренную цену.

Размер задатка, как правило, составляет 2-5% от итоговой стоимости.

Если покупатель передумает – продавец оставляет задаток себе («за моральный ущерб»). Если сделка срывается по вине продавца – он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Способы передачи задатка

  • Через банковскую ячейку.

Покупатель арендует в банке сейф и кладет в нее сумму задатка. В договоре аренды прописывают условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры (например, наличие у него договора купли-продажи). Параллельно продавец также арендует в банке ячейку, куда кладет расписку о получении денег. Покупатель может забрать расписку на определенных условиях (например, при наличии того же договора купли-продажи).

При заполнении и той, и другой ячейки присутствуют оба участника сделки. Покупатель может убедиться, что расписка составлена правильно, а продавец – пересчитать деньги.

  • Наличными.

Можно сделать проще – напрямую обменять деньги на расписку. Сделку лучше проводить в банке или в присутствии нотариуса. В банке можно сразу же проверить и подлинность купюр. Стоит ли рисковать, принимая деньги от покупателя без свидетелей? Решайте сами. Но я бы не рекомендовал.

Шаг 8. Выписываемся из квартиры и получаем справки

Как выписаться из квартиры лично?

Чтобы выписаться из квартиры лично, нужно обратиться в один из органов:

  • В паспортный стол (отделение ФМС).
  • В любой МФЦ.

Стандартный пакет документов (Вы обращаетесь в госорганы лично и выписываетесь «в никуда») выглядит так:

  • Паспорт.
  • Выписка из бухгалтерии об отсутствии долгов по квартплате.
  • Заявление о снятии с учета.

По закону, Вас обязаны выписать из квартиры в течение трех дней.

Есть еще один вариант: Вы выписываетесь из продаваемого жилья и одновременно прописываетесь в новую квартиру. Такая процедура займет больше времени. Зато Вам не придется дважды обращаться в госорганы.

Как выписаться из квартиры дистанционно?

  • Через портал государственных услуг (https://www.gosuslugi.ru).

Регистрируемся на сайте. Указываем персональные данные в личном кабинете. Находим вкладку «Регистрация гражданина по месту жительства», Отправляем запрос (следуем инструкции на портале). Обработка запроса занимает около трех дней. Затем Вам будет назначено время для подачи оригиналов документов в удобное отделение ФМС.

  • Через доверенное лицо.

Доверенное лицо подает в МФЦ стандартный пакет документов плюс заверенную у нотариуса доверенность (генеральную или специальную).

Когда выписываться из квартиры? Эксперты советуют делать это после подписания предварительного договора с покупателем.

Шаг 9. Расчет и передача квартиры

Наступил долгожданный день продажи!

  • Подписываем с покупателем договор купли-продажи. Один экземпляр – Вам, второй – покупателю, третий – в регистрационный орган.
  • Получаем остаток суммы (продажная стоимость минус задаток). Наличными, банковским переводом на счет продавца, аккредитивом или через депозит нотариуса.
  • Составляем расписку на эту сумму. Подписанный Вами документ подтверждает факт получения денег за недвижимость.

В день сдачи документов в Росреестр продавец отдает покупателю ключи от квартиры. Оба участника сделки подписывают акт приема-передачи. Документ подтверждает, что новый владелец получил квартиру в надлежащем виде.

  • Сдаем документы в регистрирующий орган.

После подписания всех документов и получения оплаты продавец подает заявление в Росреестр о переходе права собственности. В 2018-м проще всего это сделать через МФЦ.

Какие документы после продажи остаются у продавца?

  • Договор купли-продажи.
  • Акт приема-передачи.
  • Выписка из ЕГРН (если нужно).

Документы могут понадобиться продавцу для уплаты подоходного налога по итогам года. Продавец платит налог, если квартира находилась в собственности менее пяти лет.

Подытожим

Купля-продажа квартиры между физлицами регулируется законом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». И отдельными положениями Жилищного, Семейного и Гражданского кодекса РФ.

  1. Сделка купли-продажи обязательно оформляется письменным договором. С 2013-го года госрегистрацию договора купли-продажи в России отменили! Но некоторые договора (например, при отчуждении долевой собственности), нужно заверять у нотариуса. Также обязательным стало составление Акта приема-передачи.
  2. Единственным доказательством зарегистрированного права сейчас выступает выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве собственности уже неактуально!
  3. Для продажи недвижимости, которая принадлежит ребенку или недееспособному лицу, потребуется разрешение от органов опеки.

Конечно, продавать квартиру можно и самостоятельно. Но зачем, если все агентства недвижимости или частные риэлторы могут взять на себя 95% хлопот? При этом услуги посредников обойдутся в 2-6% от суммы сделки либо вообще не будут стоить продавцу ни копейки – их оплатит покупатель.

Надеюсь вам пригодится моя пошаговая инструкция. Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Добавить комментарий
Рекомендую
Adblock detector