Что такое лизинг недвижимости для физлиц: альтернатива ипотеке и аренде или вариант для инвестиций?

Приветствую! Очередной финансовый кризис заставил банки пересмотреть свои требования к заемщикам. Естественно, в сторону ужесточения. С каждым годом «выпросить» у банка ипотечные деньги становится все сложнее и сложнее.

Как же все-таки приобрести квартиру с рассрочкой платежей? Как вариант, оформить лизинг недвижимости. С 1 января 2011 года в России его наконец-то открыли и для физических лиц.

И сегодня я расскажу о том, что это такое. Мы рассмотрим специфику продукта, его плюсы и минусы и отличия от банковского кредита и долгосрочной аренды. И оценим, стоит ли в него инвестировать?

Что это такое?

Лизинг – это аренда недвижимости с правом ее дальнейшего выкупа арендатором. Суть лизинговой сделки простыми словами: после подписания документов человек въезжает в квартиру и каждый месяц отдает арендатору «кусочек» ее стоимости.

Весь этот период жилье принадлежит лизинговой компании. Но как только полная сумма, указанная в договоре, погашена – квартира переходит в собственность клиента. Либо есть второй вариант (который на практике используется чаще). В конце срока действия договора (как правило, 5-10 лет) Вы получаете право выкупа объекта по остаточной стоимости.

Какие бывают виды?

Жилая недвижимость

Схема лизинга в России известна уже давно. А вот возможность приобрести жилье таким способом россияне-физлица получили только в 2011 году. До этого момента было запрещено «лизинговать» помещение, которое не используется для предпринимательской деятельности.

Сегодня физлица через ЛК могут приобрести квартиру (на первичном и вторичном рынке), таунхаус, апартаменты, коттедж и даже долю в жилой собственности.

Коммерческая недвижимость

Лизинг позволяет представителям бизнеса купить недвижимое имущество «в рассрочку». Причем, без отвлечения серьезных средств из оборота.

Предпринимателю доступны:

  • торговые помещения;
  • офисы;
  • склады;
  • производственные цеха;
  • объекты сферы услуг;
  • апартаменты.

Как правило, график платежей жестко фиксируется на все время действия договора. Чаще всего аренда оформляется на срок от 3 до 5 лет. Размер финансирования варьируется от 1 млн. до 100 млн. рублей.

Минимальный размер авансового платежа (первоначального взноса) в коммерческом лизинге начинается с 20%. Лизинг оформляется под залог недвижимости (объект остается в полной собственности лизингодателя).

По окончании срока действия договора коммерческая недвижимость переходит в собственность предпринимателя.

Обратный лизинг (возвратный)

Как я писал выше, в классической схеме участвуют три стороны. В обратном же лизинге две из них сливаются в одну.

Продавцом выступает лизингополучатель, а покупателем – лизингодатель. В двух словах, схема выглядит примерно так:

  • между продавцом и покупателем заключается договор продажи недвижимости. Происходит оплата и передача имущества. Права на имущество переоформляются в Росреестре;
  • новый владелец имущества (лизингодатель) сдает то же самое имущество бывшему собственнику. Тот снова может им полноценно пользоваться, но не имеет права распоряжаться и ставить на баланс. Такая хитрая схема освобождает бывшего владельца от обязательств по уплате налогов.

Оба договора (купли-продажи недвижимости и лизинга) можно заключать в разное время или одновременно (РЕПО договор обратного выкупа).

Чем лизинг для физлиц интересней, чем обычная аренда?

ЛК рискуют меньше, чем банки. Благодаря этому они, как правило, более лояльны к клиентам. Если у Вас неидеальная кредитная история или нет официально подтвержденного дохода – ипотеку в банке Вам не получить. А вот лизинг на недвижимость для физических лиц бывшим должникам вполне доступен.

Кроме того, авансовый платеж в лизинге меньше, чем требует банковская ипотека. Правда, продуктов совсем без первоначального взноса я пока на рыке не встречал.

В чем подводные камни?

Как у любого финансового продукта, здесь тоже есть свои негативные моменты.

  • Во-первых, лизинг ВСЕГДА обходится заемщику дороже банковского кредита.

Давайте сравним стоимость сделок продукта от «ВТБ24 Лизинг» и ипотеки от того же ВТБ24 (12% годовых). Возьмем для примера недвижимость стоимостью 5 млн. рублей сроком на 5 лет.

При минимальном взносе в 10% размер ежемесячного платежа по ипотеке составит 100,1 тыс. рублей, а по схеме лизинга – 127,1 тыс. рублей. За пять лет заемщик отдаст банку 6,6 млн. рублей, а ЛК – 8,1 млн. рублей. Разница есть — и весьма ощутимая…

  • Во-вторых, на весь период внесения платежей жилье находится в собственности лизинговой компании. А это значит, что в случае просрочек со стороны лизингодержателя выселение происходит быстро и без «третьих лиц» (суда или коллекторов).

В случае банкротства ЛК имущество клиента тоже оказывается в зоне риска. По той же причине в арендуемой квартире, как правило, нельзя прописаться.

  • В-третьих, подбором недвижимости для аренды обычно занимается лизингополучатель. Поэтому если продавец вдруг откажется продавать объект или на собственности есть обременения, то ответственность за срыв сделки ложится на заемщика-клиента.

Как купить квартиру в лизинг?

Участники сделки

В сделке участвует три стороны: продавец недвижимости, лизингодатель (лизинговая компания) и лизингополучатель (заемщик).

Вначале клиент ищет себе подходящую недвижимость. Эту квартиру или коммерческий объект ЛК полностью выкупает у владельца за свои деньги. И тут же передает ее в аренду клиенту после подписания с ним договора.

После оформления документов клиент может заезжать в квартиру. А по окончании срока договора – выкупить недвижимость у лизинговой компании и, наконец, оформить ее в собственность.

Требования к заемщикам

Кто может взять квартиру в аренду с правом выкупа?

  • Во-первых, заемщик-физлицо должен иметь стабильный доход. Подтверждать доход документально нужно только, если сумма сделки превышает 15-20 млн. рублей.
  • Во-вторых, его кредитная история, конечно, может быть небезупречной. Но не стадии принудительной выплаты долгов по решению суда…

Требования к объекту

Продавцами объектов могут выступать физические или юридические лица. На недвижимости не должно быть никаких обременений и задолженностей (например, по коммунальным платежам). Кроме того, на объект должен быть уже собран полный пакет документов.

Процентные ставки и сроки

Максимальный срок финансирования лизинга составляет 10 лет.

Что касается процентов, то во всех лизинговых компаниях – это закрытая информация. В отличие от банков, размер процентных ставок на сайте не публикуется. С точностью можно сказать, что лизинговые платежи, как минимум, на треть выше процентных ставок по ипотеке.

Предварительные цифры по переплате можно прикинуть с помощью калькулятора лизинга.

Рассчитаем размер платежа в компании «ВТБ24 Лизинг». Для примера возьмем недвижимость стоимостью 10 млн. рублей в компании «ВТБ24 Лизинг». Срок — 5 лет, авансовый платеж — 10%.

При таких исходных данных размер ежемесячного платежа составит 254, 3 тыс. рублей. А всего за весь период действия договора заемщик заплатит 15,3 млн. рублей (без учета аванса).

Пакет документов

Чтобы оформить квартиру в лизинг клиенту иногда достаточно двух-трех необходимых документов: паспорт, ИНН и СНИЛС.

Однако в этом случае ему нужно будет внести серьезный авансовый платеж (от 40%). И, конечно, процентная ставка будет гораздо выше. Пример: «ВТБ24 Лизинг» продукт «Оптимальное решение».

Подтверждение дохода увеличивает доступную сумму финансирования и уменьшает процентную ставку. Авансовый платеж снижается до 10-20%.

Аренды коммерческой недвижимости предусматривает полный пакет документов: от устава и свидетельства о госрегистрации юрлица до бухгалтерской отчетности.

В договоре прописываются все условия:

  1. размер первоначального взноса;
  2. срок аренды;
  3. порядок и размер ежемесячных платежей;
  4. выплаты при досрочном расторжении договора;
  5. условия выкупа недвижимости в конце срока.

Договор подлежит обязательной госрегистрации!

Как происходит погашение?

Платить за аренду заемщику придется каждый месяц (по убывающей или аннуитетной схеме).

Полное досрочное погашение разрешено без штрафных санкций через полгода-год. Штраф за просрочку обычно составляет 0,1% от суммы просрочки за каждый день.

Особенности налогообложения при проведении сделки

Для юридических лиц лизинг всегда выгоден в плане налогов.

  • Во-первых, весь период пользования недвижимость числится на балансе у лизингодателя (экономия на налоге на имущество).
  • Во-вторых, к объекту можно применить ускоренную норму амортизации (уменьшается база начисления налога на прибыль).

Советы специалистов

На что обратить особое внимание, заключая лизинговый договор? Настаивайте, чтобы в документ были включены следующие пункты:

  • запрет на увеличение выкупной стоимости объекта на протяжении всего срока действия договора;
  • жесткая фиксация размера ежемесячных лизинговых платежей;
  • уточнение, на каких условиях возможно досрочное погашение и выкуп;
  • возможность компенсации части расходов заемщику-клиенту при досрочном расторжении договора (часто ЛК обязуется вернуть внесенный авансовый платеж).

Инвестиции в лизинг

Пару лет назад в России появилась возможность не только брать недвижимость в лизинг, но и инвестировать в такие сделки в качестве частного инвестора.

Таких предложений пока немного, но они есть. Например, компания «РАФТ ЛИЗИНГ» с 2016 года привлекает к софинансированию физических лиц, обещая им 12% годовых. По данным компании за первые три квартала 2017 года заработок инвесторов на чистых инвестициях в лизинг составил 10,2 млн. рублей.

По версии РА «Эксперт» компания занимает 66 место среди лизинговых компаний России и 27 место – среди ЛК по работе с малым бизнесом.

Компания предлагает четыре варианта лизинговых инвестиций:

  1. «Демо» (от 300 тыс. до 500 тыс. рублей сроком на 3 месяца под 11,5% годовых);
  2. «Капитал» (от 500 тыс. рублей сроком до 2 лет под 11,5% годовых). Выплата процентов в конце срока;
  3. «Умный доход» (от 1 млн. рублей сроком на 1 год под 12% годовых). Выплата процентов в конце срока;
  4. «Рантье» (от 1,5 млн. рублей до 48 месяцев под 12% годовых). Выплата процентов ежемесячно.

Перспективно ли инвестирование в лизинг жилья? Решать Вам. На мой взгляд, сегодня – это не лучший вариант вложения денег. Однако его вполне можно рассматривать как один из способов среднесрочного финансирования инвестиций.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Добавить комментарий

Теперь и в Telegram!

А самое интересное тут

У меня есть подарок для вас — инвестиционная брошюра!
Забрать подарок
Situs sbobet resmi terpercaya. Daftar situs slot online gacor resmi terbaik. Agen situs judi bola resmi terpercaya. Situs idn poker online resmi. Agen situs idn poker online resmi terpercaya. Situs idn poker terpercaya.

situs idn poker terbesar di Indonesia.

List website idn poker terbaik.

Kunjungi situs mpo slot online terpercaya

Kunjungi Situs slot mpo online terbaik Indonesia.

Situs slot terbaru terpercaya

Adblock
detector