Все о титульном страховании: что это и стоит ли игра свеч?

Автор: / Дата: в 21:05 / Рубрика: Страхование

Дневник инвестора: «Думай и богатей»

Приветствую! В наше время застраховать можно все, что угодно: авто, квартиру, собственную жизнь и здоровье и даже… потерю права собственности на недвижимость.

В каких случаях может пригодиться такая страховка? Когда Вы покупаете квартиру на вторичном рынке жилья, а она уже не раз переходила из рук в руки. И бывший владелец квартиры в любой момент может обратиться в суд и оспорить законность сделки.

Итак, титульное страхование недвижимости что это такое, и почему оно защищает не всегда?

Что это такое?

Что страхует титульное страхование? Риск потери или утраты права собственности на купленную квартиру. Юристы называют такое право «титул».

Другими словами, если условный Дмитрий купил недвижимость, а потом утратил право собственности на нее – это будет считаться страховым случаем. И СК обязана компенсировать Дмитрию полную стоимость квартиры (рыночную).

Когда владелец недвижимости может утратить право собственности? Когда суд признает недействительным договор купли-продажи.

Какие объекты подлежат титульному страхованию?

Титульное страхование практикуют на вторичном рынке жилья, где выше риски права собственности. Особенно, если квартира была получена в наследство или много раз переходила из рук в руки. Причем, законность сделки может быть оспорена любым из прежних владельцев! Кроме того, страхование титула защищает покупателя и от явного мошенничества.

А вот титул на квартиру в новостройке, как правило, не страхуют. До момента сдачи дома в эксплуатацию отсутствует право собственности на квартиру (есть лишь право требования). А как только застройщик завершает строительство, покупатель получает первое право собственности на объект. И в страховании титула просто нет необходимости.

Нюансы титульного страхования

Застраховать титул можно на полную стоимость квартиры по рынку. Даже если в договоре купли-продажи указана другая цифра.

Иногда страхование титула – обязательное требование банка при оформлении ипотеки и очень похоже на навязывание страховки к потребительскому кредиту. Ну, или добровольно-принудительное (таким подходом всегда славился Сбербанк). 🙂

Многие страховые компании включают «титульный» продукт в стандартный пакет «Ипотечное страхование». По такому пути пошел, например, всем известный Ингосстрах. Надо признать, что без ипотеки титул в России страхуют крайне редко…

Договор страхования можно заключить как до регистрации права собственности на квартиру, так и после. Срок страхования титула обычно не превышает трех лет. Именно столько составляет срок исковой давности.

Цена страховки зависит от трех факторов:

  1. Рыночной стоимости квартиры на дату покупки
  2. Периода страхования (максимальный страховой тариф предусмотрен в первый год после покупки). С каждым последующим годом риски снижаются и тарифы уменьшаются
  3. Степени риска (рассчитывается индивидуально по результатам юридической экспертизы). Экспертиза оценивает надежность страхователя и «чистоту» документов на квартиру

Стоимость титульного страхования варьируется в диапазоне от 0,2% до 2,5% в год (от рыночной цены).

Узнать приблизительную цифру можно, используя онлайн калькулятор на сайте страховой компании.

Как косвенно оценить «чистоту» квартиры с помощью титульного страхования?

Рассмотрим идеальную ситуацию. Покупатель недвижимости обратился в страховую компанию «Глобус» до регистрации своего права собственности на квартиру.

Вариантов «реакции» со стороны СК может быть три:

  • «Глобус» отказал в страховании титула, мотивируя причины отказа. Значит, риск сделок слишком высок, и покупку лучше не планировать
  • Страховая дала «добро», но по завышенным тарифам. Вывод: риски по сделке высоки, но приемлемы
  • После оценки «Глобус» соглашается оформить страховку по средним по рынку тарифам. Покупку квартиры можно считать низкорисковой сделкой

Другой вариант ситуации. Покупатель обратился в СК «Глобус» уже после регистрации права собственности на квартиру. В случае отказа страховщика придется смириться с тем, что Вы купили «спорную» недвижимость.

Риски страхователя

Важный момент! Страхование титула покрывает далеко не все риски сделки покупки-продажи недвижимости! К страховым случаям относят те ситуации, которые ведут к утрате права собственности на квартиру.

Если же в результате судебного спора возникает лишь обременение права собственности, то титульная страховка бесполезна.

Пример из практики. Кто-то из бывших жильцов восстановил через суд свое право на проживание в квартире (такое иногда случается). Опыт показывает, что отдельные ситуации (они прописаны в договоре) тоже могут привести к отказу в страховом возмещении. Поэтому перед подписанием стоит внимательно изучить страховой договор.

Причины для отказа в страховом возмещении:

  • Страхователь нарушил сроки и порядок уведомления СК о наступлении страхового случая
  • Обратился за помощью к «чужому» адвокату (не из списка СК) и проиграл дело в суде

Когда страховая компания не выплатит возмещение?

Повторюсь: если Вы застраховали титул и потеряли право собственности на квартиру, не факт, что СК выплатит страховое возмещение!

Вот лишь несколько примеров:

  • Форс-мажорные ситуации (военные действия, последствия природных или техногенных катастроф, конфискация имущества по распоряжению госорганов)
  • Если покупатель уже продал или подарил кому-то «спорную» квартиру
  • Если квартира уничтожена физически (например, во время пожара или взрыва газа). Подобные риски покрывает не титульная, а имущественная страховка

  • Если собственник изменил технические характеристики квартиры (к примеру, сделал перепланировку). Или использовал ее не по назначению (в качестве коммерческой, а не жилой недвижимости)
  • Если недвижимость изъята у владельца на законных основаниях (за долги или просрочку по ипотеке)

Все это можно считать стандартными для титульного страхования вариантами. Но бывают и совсем уж обидные ситуации.

Пример. Суд признал сделку купли-продажи квартиры недействительной и назначил двустороннюю реституцию. Это когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке. Логика здесь такая: если покупателю стоимость квартиры возвращает продавец, то СК выплачивать возмещение уже не должна.

Плохо то, что через суд взыскивать стоимость квартиры с продавца можно годами. Зато права собственности на квартиру покупатель лишается в один момент!

А еще СК часто используют в свою пользу такое юридическое понятие как добросовестный приобретатель.

Предположим, сделка купли-продажи признана недействительной. Теперь Вы должны доказать страховой компании, что не знали и не могли знать о том, что продавец не имел права продавать эту квартиру.

Например, мошенник делал это по поддельным документам.

Кому помогло титульное страхование в России? По сути, такая страховка более-менее защищает лишь от мошенников-аферистов, которые не имели права продавать квартиру. Если по решению суда недвижимость возвращается прежнему (законному) владельцу, то ее стоимость компенсирует страховая компания.

Вместо вывода

Титульное страхование, действительно, снижает риск купить «нечистую» квартиру и остаться после суда без денег и недвижимости. Но важно понимать, что СК возмещает стоимость квартиры не во всех случаях потери права собственности.

Внимательно читайте страховой договор! Обращайте внимание на отзывы о СК и рейтинг компаний. И тщательно проверяйте чистоту сделки перед покупкой.

А как Вы относитесь к титульному страхованию? Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!