Что такое ипотечные облигации и есть ли они в России: объяснение человеческим языком на примере

Добрый день, уважаемый читатель!

Сегодня я расскажу вам, что такое ипотечные облигации. В России они только начинают приживаться, а вот в странах Европы это довольно популярный инструмент увеличения капитала. Главная особенность этого вида ценных бумаг – беспроигрышность для всех сторон сделки. Расскажу по порядку, как они работают.

Что это такое и зачем они нужны

Рассмотрим механизм ее работы:

1. Заемщик оформляет в банке ипотеку.
2. Банк выпускает облигации на сумму выданных кредитов и привлекает деньги инвесторов.
3. Инвестор приобретает ИО и в дальнейшем получает доход за счет выплат заемщика по кредиту.
4. Недвижимое имущество, приобретаемое заемщиком на средства банка, автоматически становится залогом в ипотечной сделке и обеспечением облигации.

Если говорить простыми словами, то ипотечная облигация – это долговая расписка, выдаваемая инвестору под те средства, которые банк обязуется вернуть с процентами. Деньги инвестора банк использует, выдавая ипотеку. В случае неплатежеспособности заемщика долг перед инвестором погашается за счет продажи заложенной недвижимости.

Принцип работы

Приведу пример: допустим, банк выдает ипотечные займы на сумму 50 миллионов рублей. Одновременно он выпускает ипотечные облигации с ценой, равной сумме кредитов, то есть 50 млн, которые продает инвесторам.

Инвестор получит обратно свои деньги по истечении периода погашения, а также ежегодный процент за использование его капитала. Его еще называют купонным доходом. Купон банк выплачивает из средств, полученных в качестве процентов по ипотеке.

Виды

Существует два вида ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Они имеют некоторые различия:

1. Вариант ценной бумаги с ипотечным покрытием рассмотрен в примере выше. Принцип – фиксированная стоимость облигации и купонный доход с минимальными рисками.
2. Ипотечный сертификат же представляет собой облигацию без номинальной стоимости. Он подтверждает право ее владельца на долю в общей собственности. Но, в отличие от предыдущей операции, такая ценная бумага не залоговый документ.

Говоря простым языком, это ценная бумага коллективных инвестиций, не дающая нормированной выплаты, но позволяющая получать доход от использования активов. Он может быть больше, чем по обычным облигациям, но и риск пропорционально выше.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Рост цен на недвижимость обусловил активизацию рынка ИЦБ в 2008 году. Финансовые организации проявили интерес к получению дохода от этого инструмента и начиная с 2010 года несколько крупных банков (Газпром, ВТБ и Сбербанк) провели эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Тем не менее лишь незначительная часть ипотечных кредитов финансируются за счет рынка ИЦБ.

Цены на недвижимость неустойчивы. Поэтому потенциальные инвесторы опасаются вводить капитал в эту новую, пока не зарекомендовавшую себя нишу.

Еще один нюанс – дороговизна. ИЦБ недоступны широкому слою населения. Высокая цена позволяет пользоваться этим инструментом только крупным инвесторам.

Выпуск и обращение регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах». Законодательство в этой сфере только формируется. И поскольку нестабильность – одна из главных бед в России, ипотечные ценные бумаги пока не обрели широкую популярность.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Противники ипотечных облигаций ссылаются на то, что жилищное кредитование в нашей стране уже развито без использования ЦБ. Чтобы ситуация изменилась, понадобится минимум десять лет, а пока перспективы этого направления неясны.

В то же время социальные программы для молодых семей и семей с детьми увеличили число ипотечных кредитов в последние годы, и банкам не хватает средств для совершения сделок. Это хороший стимул для выпуска ценных бумаг.

Выпуск ипотечных облигаций одинаково интересен инвесторам и финансовым организациям, поэтому я вижу хорошие перспективы развития рынка ИЦБ в России.

Выгоды и опасности для участников сделки

Выгода для инвесторов заключается в получении прибыли с процентной ставки. На сегодня она в среднем составляет около 10 %, это намного больше, чем по обычному вкладу. У этих бумаг высокая ликвидность. Существует опасность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком, в результате чего облигация перестанет быть доходной и будет погашена банком.

Банк также получает свой кусок пирога, снижая свои риски – он кредитует заемщиков деньгами, полученными от инвесторов. А на выплату дохода инвесторам идут средства, полученные в счет оплаты по кредитам. Таким образом, возврат выданных под ипотеку средств происходит намного раньше, это позволяет банку пустить освободившиеся финансы в другие займы.

В теории опасность для банка состоит в том, что заемщики окажутся неплатежеспособными. Это не позволит эмитенту выполнить свои обязательства перед держателями ценных бумаг. Но на данный момент нет стремительного роста эмиссии, для ипотечного покрытия банки используют качественные кредиты, уделяя особое внимание проверке заемщиков.

Получатели кредитов также в плюсе – увеличение количества сделок у банка должно привести к снижению процентных ставок. Сильного падения ждать не стоит, максимум 1–1,5%, но учитывая стоимость недвижимости, скидка может составить внушительную сумму.

Доходность ИЦБ

Доход от операций с ипотечными облигациями может быть процентным (классические годовые) и купонным (определенная сумма в указанный срок).

Величина дохода находится в прямой зависимости от процентной ставки ипотечного кредита. За вычетом услуг банка и прочих посредников инвестор получит до 10% годовых.

Существует несколько типов облигационной доходности:

1. Номинальная. Фиксированная прибыль, зависящая от величины купона (процентного платежа).
2. Доходность к погашению. В этом случае учитывается и доход от купонов, и конечная выгода от разницы между стоимостью в момент покупки и погашения.
3. Годовая доходность. Процент от цены на момент выпуска бумаги.

Риски

Для владельца облигации с ипотечным покрытием основной риск – просрочка или, наоборот, досрочное погашение ипотечного кредита заемщиком. В этом случае банк погашает долговые бумаги в сжатые сроки. Облигация выводится из ипотечного обеспечения при:

• задолженности более 6 месяцев;
• несвоевременном исполнении обязательств на протяжении 3 месяцев или 3 раза в год;
• внесении платежей в счет досрочного погашения.

Дополнительные риски – уничтожение объекта в силу природных катаклизмов и непредвиденных обстоятельств, а также отчуждение предмета сделки по решению суда (признание сделки недействительной).

Как купить

Приобрести ипотечные облигации можно, как и другие ценные бумаги, у эмитента или на вторичном рынке:

1. Напрямую у банка, выпустившего ценные бумаги.
2. Воспользовавшись услугами брокера. Я рекомендую «Открытие» либо «Финам».
3. Открыв брокерский счет в банке (Сбербанк, ВТБ).
4. У других держателей напрямую, что маловероятно.

Лучшие брокеры

Я советую вам при выборе брокера обратить внимание на:

• наличие лицензии;
• длительность работы на бирже, надежность;
• размер комиссии;
• наличие дистанционной связи с клиентом.

Под эти требования идеально подходят:

Заключение

В этой статье я постарался помочь вам разобраться с набирающим популярность финансовым инструментом – ипотечными облигациями. Возможно, кто-то из вас применит эти знания на практике. Будьте в курсе последних тенденций развития финансового рынка, подписывайтесь на мою рассылку и делитесь полезной информацией с друзьями.