Почему я не покупаю квартиру в России: сравниваю как изменились цены на жилье в США и РФ за последние 10-20 лет

Я к инвестициям в недвижимость присматриваюсь давно, но пока не хватает реальных стимулов взяться за это серьёзно. Посчитаешь в рублях — вроде выгодно. Одна проблема: рубль — не самая твёрдая и стабильная валюта.

Экономика у нас экспортная, поэтому дешёвым рублём кормят казну, а недвижимость хорошо работает, когда инфляция стоит, а цены на квадраты растут. Но чего болтать попусту — давайте сравним доходность инвестиций в недвижимость у нас и, например, в США.

Введение

Штаты выбрал за ликвидность. Рынок не самый прибыльный, но всё равно в топе. Где крутится больше всего денег, смотрите на графике:

Источник: statista.com

В США всё заточено так, чтобы инвестировать было попроще. Больше ипотечных предложений, выгоднее условия. А вот — насколько именно выгодные:

Источник: usbank.com

(APR) — это реальная годовая стоимость кредита. Она включает в себя фактические проценты, которые нужно отдать кредитору, плюс все сборы и комиссии.

И что главное, в США «вкусная» ипотека доступна в том числе и нерезидентам. Не обязательно иметь грин-карту и постоянно жить в США, чтобы брать трёхпроцентную ипотеку, как все местные. Достаточно получить номер социального страхования. Его дают всем, кто может подтвердить кредитоспособность.

Например, устроился на работу с зарплатой, позволяющей платить по ипотеке или просто иметь на счету сумму, достаточную для трёхлетнего проживания в штате, где берёшь ипотеку.

В Европе так не прокатит. Банки требуют взносы в +20 % и устраивают жёсткую бюрократическую головомойку. Кстати, еще в моем списке фигурируют такие интересные азиатские местности, как Гонконг, Сингапур и Шанхай.

Если у вас есть данные по доходности или личный опыт инвестирования в других странах — не стесняйтесь, рассказывайте всё как есть, без прикрас.

Америка — динамика цен на недвижимость и стоимость аренды

В качестве статистики возьму индекс HPI. Это общий показатель динамики цен на частную недвижимость в США. Российские данные буду мониторить по МСК, поэтому сравню с графиком недвижимости в Большом Яблоке.

Тем более, что Нью-Йорк в прошлом году вошёл в топ городов с самой дорогой недвижимостью (см график выше). Вот какая ситуация с местным рынком недвижимости за последние 20 лет:

Источник: fred.stlouisfed.org

Растёт стабильно. Единственный перерыв — 2008/2009 года в разгар мирового кризиса. Хотя даже на фоне тотального унижения фондового рынка, местная недвижимость подешевела незначительно. Через пару лет цены полезли вверх и продолжают это делать.

А вот ситуация с инфляцией:

Источник: tradingeconomics.com

Последнее десятилетие стабильно укладывается в 2 с небольшим процента. А вот что получаем по итогу:

  • 2000 год — $335 за квадрат;
  • 2020 год (4 квартал) — $758 за квадрат.

Рост в ~2,3 раза. Учитывая инфляцию, результат прекрасный.

РФ — динамика цен, стоимость аренды и рентабельность всего этого предприятия

Смотрим индекс стоимости жилья по Москве. Это единственная адекватная статистика за нужный нам период, которую удалось найти. Для начала общий график со сравнением цен в долларах, евро и рублях.

Источник: irn.ru

График с ценой в долларах:

Источник: irn.ru

И в рублях:

Источник: irn.ru

Курсовые качели беспощадно жрут прибыль в пересчёте на валюту. А теперь просто зацените изменение курса рубля к доллару. Для пущей наглядности в зеркальном сравнении рост USD по отношению к рублю и, наоборот, падения рубля, по отношению к баксу от нулевой линии.

Источник: bit.do

Некруто. В рублях вроде норм, но, если перевести в зелёную валюту — уже не айс. Инвестиции в бизнес на фондовом рынке в принципе дадут больше. Но давайте в цифрах:

  • 2000 год — в среднем ~$700 за квадрат;
  • 2021 год — ~$2,8 килобаксов за квадрат.

Цена выросла в 4 раза. Впрочем, сравнивая с Нью-Йорком учитывайте, в их индексе указана минимальная цифра, а нас — средняя. Ну и проценты по ипотеке разные. Там в районе 3%, у нас в среднем — 6,5 %.

А теперь, что получается в рублях:

  • 2000 год — ~20 000 рублей;
  • 2021 год — ~214 000 рублей.

Рост в 10 раз — вообще крутяк. Но курсовой график выше показывает, что реальная цена квадратных метров гораздо ниже. Давайте глянем на актуальный график инфляции:

Источник: statbureau.org

А теперь в сравнении с США:

Источник: statbureau.org

Восторга уже меньше. Может быть и выгодно, но только если удачно войти. Выгодно — это на отрицательном пике. А если ты вошёл на тренде, а потом квакнул новый 2008 или 2014 — уже не выгодно, а печально.

Тем более, что с недвижимости ещё и налоги платить нужно и коммуналку. У нас налог 0,1 % для квартир меньше 10 млн руб. В Нью-Йорке — 1,4 %.

Выводы

Мои выводы: в России в недвижимость инвестировать можно, но стрёмно. Рынок недвижимости в Штатах растёт ровно и стабильно, инфляция предсказуемая. Если сравнивать с нашими «качелями» — небо и земля.

Я быстрее поверю, что к концу года за один зелёный попросят 100 рублей, чем рубль отыграет свои докризисные 32. Сильный рубль никому не нужен, поэтому скачки курса и обесценивание продолжатся бодрым темпом.

Квадратные метры, если верить аналитикам, особо расти не будут. Льготную ипотеку до бесконечности продлевать тоже не будут. Без неё спрос упадёт, а без спроса и цену гнать перестанут.

Я бы и призадумался над тем, чтобы купить квартирку в США, но тут реальный выхлоп будет только если сразу найти арендатора. Чтобы уже его деньгами платить по ипотеке.

А пока желающих нет, то зарабатывать я буду здесь, а там только тратить. Плюс нужно удачно купить в нормальном районе, который через 10 лет не превратится в гетто. В общем, куча проблем, которые нужно разруливать. За что я, собственно, и не люблю недвижимость как инструмент заработка.

Может вы любите? Признавайтесь, какие варианты изучали и в какую страну уже собираетесь мутить билеты?

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Добавить комментарий

Теперь и в Telegram!

А самое интересное тут

У меня есть подарок для вас — инвестиционная брошюра!
Забрать подарок
Situs sbobet resmi terpercaya. Daftar situs slot online gacor resmi terbaik. Agen situs judi bola resmi terpercaya. Situs idn poker online resmi. Agen situs idn poker online resmi terpercaya. Situs idn poker terpercaya.

situs idn poker terbesar di Indonesia.

List website idn poker terbaik.

Kunjungi situs mpo slot online terpercaya

Kunjungi Situs slot mpo online terbaik Indonesia.

Situs slot terbaru terpercaya

Adblock
detector