Почему я не покупаю квартиру в России: сравниваю как изменились цены на жилье в США и РФ за последние 10-20 лет

Я к инвестициям в недвижимость присматриваюсь давно, но пока не хватает реальных стимулов взяться за это серьёзно. Посчитаешь в рублях — вроде выгодно. Одна проблема: рубль — не самая твёрдая и стабильная валюта.

Экономика у нас экспортная, поэтому дешёвым рублём кормят казну, а недвижимость хорошо работает, когда инфляция стоит, а цены на квадраты растут. Но чего болтать попусту — давайте сравним доходность инвестиций в недвижимость у нас и, например, в США.

Введение

Штаты выбрал за ликвидность. Рынок не самый прибыльный, но всё равно в топе. Где крутится больше всего денег, смотрите на графике:

Источник: statista.com

В США всё заточено так, чтобы инвестировать было попроще. Больше ипотечных предложений, выгоднее условия. А вот — насколько именно выгодные:

Источник: usbank.com

(APR) — это реальная годовая стоимость кредита. Она включает в себя фактические проценты, которые нужно отдать кредитору, плюс все сборы и комиссии.

И что главное, в США «вкусная» ипотека доступна в том числе и нерезидентам. Не обязательно иметь грин-карту и постоянно жить в США, чтобы брать трёхпроцентную ипотеку, как все местные. Достаточно получить номер социального страхования. Его дают всем, кто может подтвердить кредитоспособность.

Например, устроился на работу с зарплатой, позволяющей платить по ипотеке или просто иметь на счету сумму, достаточную для трёхлетнего проживания в штате, где берёшь ипотеку.

В Европе так не прокатит. Банки требуют взносы в +20 % и устраивают жёсткую бюрократическую головомойку. Кстати, еще в моем списке фигурируют такие интересные азиатские местности, как Гонконг, Сингапур и Шанхай.

Если у вас есть данные по доходности или личный опыт инвестирования в других странах — не стесняйтесь, рассказывайте всё как есть, без прикрас.

Америка — динамика цен на недвижимость и стоимость аренды

В качестве статистики возьму индекс HPI. Это общий показатель динамики цен на частную недвижимость в США. Российские данные буду мониторить по МСК, поэтому сравню с графиком недвижимости в Большом Яблоке.

Тем более, что Нью-Йорк в прошлом году вошёл в топ городов с самой дорогой недвижимостью (см график выше). Вот какая ситуация с местным рынком недвижимости за последние 20 лет:

Источник: fred.stlouisfed.org

Растёт стабильно. Единственный перерыв — 2008/2009 года в разгар мирового кризиса. Хотя даже на фоне тотального унижения фондового рынка, местная недвижимость подешевела незначительно. Через пару лет цены полезли вверх и продолжают это делать.

А вот ситуация с инфляцией:

Источник: tradingeconomics.com

Последнее десятилетие стабильно укладывается в 2 с небольшим процента. А вот что получаем по итогу:

• 2000 год — $335 за квадрат;
• 2020 год (4 квартал) — $758 за квадрат.

Рост в ~2,3 раза. Учитывая инфляцию, результат прекрасный.

РФ — динамика цен, стоимость аренды и рентабельность всего этого предприятия

Смотрим индекс стоимости жилья по Москве. Это единственная адекватная статистика за нужный нам период, которую удалось найти. Для начала общий график со сравнением цен в долларах, евро и рублях.

Источник: irn.ru

График с ценой в долларах:

Источник: irn.ru

И в рублях:

Источник: irn.ru

Курсовые качели беспощадно жрут прибыль в пересчёте на валюту. А теперь просто зацените изменение курса рубля к доллару. Для пущей наглядности в зеркальном сравнении рост USD по отношению к рублю и, наоборот, падения рубля, по отношению к баксу от нулевой линии.

Источник: bit.do

Некруто. В рублях вроде норм, но, если перевести в зелёную валюту — уже не айс. Инвестиции в бизнес на фондовом рынке в принципе дадут больше. Но давайте в цифрах:

• 2000 год — в среднем ~$700 за квадрат;
• 2021 год — ~$2,8 килобаксов за квадрат.

Цена выросла в 4 раза. Впрочем, сравнивая с Нью-Йорком учитывайте, в их индексе указана минимальная цифра, а нас — средняя. Ну и проценты по ипотеке разные. Там в районе 3%, у нас в среднем — 6,5 %.

А теперь, что получается в рублях:

• 2000 год — ~20 000 рублей;
• 2021 год — ~214 000 рублей.

Рост в 10 раз — вообще крутяк. Но курсовой график выше показывает, что реальная цена квадратных метров гораздо ниже. Давайте глянем на актуальный график инфляции:

Источник: statbureau.org

А теперь в сравнении с США:

Источник: statbureau.org

Восторга уже меньше. Может быть и выгодно, но только если удачно войти. Выгодно — это на отрицательном пике. А если ты вошёл на тренде, а потом квакнул новый 2008 или 2014 — уже не выгодно, а печально.

Тем более, что с недвижимости ещё и налоги платить нужно и коммуналку. У нас налог 0,1 % для квартир меньше 10 млн руб. В Нью-Йорке — 1,4 %.

Выводы

Мои выводы: в России в недвижимость инвестировать можно, но стрёмно. Рынок недвижимости в Штатах растёт ровно и стабильно, инфляция предсказуемая. Если сравнивать с нашими «качелями» — небо и земля.

Я быстрее поверю, что к концу года за один зелёный попросят 100 рублей, чем рубль отыграет свои докризисные 32. Сильный рубль никому не нужен, поэтому скачки курса и обесценивание продолжатся бодрым темпом.

Квадратные метры, если верить аналитикам, особо расти не будут. Льготную ипотеку до бесконечности продлевать тоже не будут. Без неё спрос упадёт, а без спроса и цену гнать перестанут.

Я бы и призадумался над тем, чтобы купить квартирку в США, но тут реальный выхлоп будет только если сразу найти арендатора. Чтобы уже его деньгами платить по ипотеке.

А пока желающих нет, то зарабатывать я буду здесь, а там только тратить. Плюс нужно удачно купить в нормальном районе, который через 10 лет не превратится в гетто. В общем, куча проблем, которые нужно разруливать. За что я, собственно, и не люблю недвижимость как инструмент заработка.

Может вы любите? Признавайтесь, какие варианты изучали и в какую страну уже собираетесь мутить билеты?