Доходы населения не росли, а спрос на недвижимость вырос на 15-60% и продолжает повышаться — рассказываю в чем дело и когда цены смогут упасть

Смотрю на российский рынок недвижимости и продолжаю удивляться. В мае аналитики прогнозировали падение цен, а они только растут и тормозить не собираются.

Квадратные метры расходятся как горячие пирожки, президент доволен, а девелоперы собираются наращивать темпы.

Даже мои друзья, которые и близко не собирались покупать квартиру, теперь облизываются на льготную ипотеку. Не буду игнорировать этот феномен и попробую выяснить, что происходит.

На сколько выросли цены на недвижку в Москве и регионах

Инфографика говорит, что спрос и цены растут почти повсеместно. Причем вторичка не отстает — россияне рады любому предложению. Несмотря на кризис, вызванный ковидом, стоимость квартир в Москве и области за год прилично подросла.

Данные по МСК и области. Новостройка.

Источник: domofond.ru

Вторичка.

Источник: domofond.ru

Как обстоят дела в Петербурге.

Источник: domofond.ru

Регионы.

Источник: realty.rbc.ru

Эксперты считают, что если не приключатся новые локдауны и сохранится текущая рыночная активность, в первые месяцы 2021 года цены в московских новостройках подрастут еще на 7–10 %, в области примерно на 3–5 %.

На фоне дешевеющего рубля многие россияне по старой памяти предпочли спасти свои деньги от инфляции, вложив их в квадратные метры.

Выглядит это логично: нефтегазовые «голубые фишки», традиционно любимые народом, весной падали в цене, а квадратные метры дорожали.

На фоне официальной инфляции в 4 с копейками процента выглядит нормально, но сколько продлится такая идиллия — неизвестно.

Причины небывалого спроса на недвижку

Я вижу три мощных стимула, которые подняли спрос и заставили россиян скупать жилье:

• Льготная ипотека от правительства. Ее запустили в апреле до 1 ноября 2020 года. До последнего было неясно, продлят ее или нет, поэтому страх не успеть очень стимулировал спрос. Потенциальным покупателям не хотелось упускать выгодный кредит, поэтому гребли все, а объемы ипотечных договоров побили все рекорды. Недавно стало известно, что льготы продлят до июня следующего года, но я даже не берусь сказать, опустятся ли цены.
• Ослабление курса рубля. Наученные 90-ми, многие люди старой закалки не очень доверяют банковским депозитам, да и с недавних пор хранить там деньги стало очень невыгодно — ставку порезали и ввели новые налоги на проценты. Правительство дало альтернативу — фондовый рынок. Население сказало: «Ага, щас!» и бросилось по традиции конвертировать рубли в «квадраты». На графиках выше видно, что цены на недвижимость в большинстве крупных городов растут быстрее инфляции (4,05 % за год), поэтому всех все устраивает.
• Расширение других льгот. Кроме «правительственной» ипотеки, выросли выплаты по программе материнского капитала. Стали больше выдавать и другой помощи, например, семьям с малолетними детьми и пр. Получив такую подпитку, многие желающие улучшить жилищные условия, которые раньше боялись связываться с ипотекой, почувствовали себя достаточно финансово самостоятельными, чтобы покупать жилье.

В совокупности это и дало такой мощный прирост.

Сколько сейчас стоит недвижимость в Москве и регионах

Сравнивать рынок квартир по абсолютным ценам не совсем правильно, так как разброс в зависимости от региона, самого города и даже его отдельных районов внушительный. Вот картина по свежим предложениям в Москве и области.

Источник: cian.ru

Аналитики подсчитали, что к началу декабря средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла еще на 4,8 %. Я думаю, это связано не только со спросом, но и с тем, что покупательские предпочтения россиян тоже меняются.

Например, раньше массово гребли котлованы и заселялись сразу после сдачи жилья в пустую бетонную коробку с минимальной отделкой.

Сейчас чаще покупают квартиры с отделкой. За последние несколько месяцев их доля составила ~50 % от общего количества проданного жилья. Понятно, что готовая к заселению квартира будет стоить дороже.

А вот немного статистики по городам с одного из скринеров.

Источник: rosrealt.ru

На инфографике указаны средние цены за квадратный метр, изменение по итогам года и динамика предложения. Как видно, покупателям есть из чего выбрать.

Причем спрос есть не только в центре: жители практически всех регионов стремятся улучшить свои жилищные условия. Цены, естественно, сильно разнятся в зависимости от субъекта федерации и округов.

Будут ли и дальше расти цены — мое мнение

Подходящий к концу 2020 год принес много сюрпризов. Несмотря на ковидный кризис, квадратные метры буквально стали на вес золота.

Тут полностью сработали правила свободного рынка — когда есть повышенный спрос, продукт всегда дорожает — неважно, гречка это или квартиры в Подмосковье.

Трудно прогнозировать, что будет с ценами дальше. Слишком плотно все завязано на госпрограммы. Если рука кормчего не опустеет, покупать будут. Множество людей не удовлетворены своим жилищным положением: пользуясь случаем, они будут его улучшать.

Будет ли спрос и дальше так мощно гнать цену? Скорее всего, да, но это тренд не на долгие годы.

Пока дают льготы, на рынке гуляет ковидный фактор, а цены на углеводороды сильно скачут на фоне ослабевшего глобального спроса, рубль будет и дальше потихоньку проседать. А люди — спасать свои кровные от инфляции, вкладывая их в жилье.

Но вакцина уже пошла в тираж, а искусственный всплеск покупательской активности рано или поздно угаснет — все-таки кошелек у населения не бездонный, а льготы — не реальный доход, и сильно улучшить покупательную способность населения они не смогут.

Ряд экспертов даже прогнозирует обратное движение уже к середине-концу 21 года, и этот тренд не изменят ни новые льготные ставки, ни что-либо другое.

А как вы считаете, что лучше делать сейчас: срочно покупать, ждать, пока подешевеет или вкладывать в акции девелоперов, чтобы поймать хайп и заработать на курсе?