Цены на квартиры растут, а льготную ипотеку в 6.5% продлили на год: разбираю зачем правительство надувает рынок бюджетными деньгами и чем это грозит
Льготы — всем! Чтобы рынок недвижимости не зачах от короны, 16 апреля глава государства предложил правительству субсидировать всем желающим ипотеку под 6,5 %.
Правительство не возражало, и госипотека случилась. В конце октября ее продлили до лета следующего года. Девелоперы довольны как слоны, граждане преимущественно тоже.
Я же пытаюсь разобраться, зачем все затеяли, насколько хорошо это работает и как нам всем может аукнуться столь долгое искусственное повышение спроса.
Оглавление
Что сейчас происходит с недвижимостью
Напомню, дешевую госипотеку начали выдавать в апреле 2020 на фоне пандемии коронавируса и локдауна. По ее условиям конечный потребитель может купить кредитные квадратные метры под 6,5 %.
Разницу банку оплачивает правительство из казны. Изначально программу собирались свернуть в ноябре этого года, но недавно Михаил Мишустин лично объявил, что ее продлят до 1 июля 2021 года.
Условия все те же — льготная ставка 6,5 % на покупку квартиры в новостройке. Насколько это выгодно для потребителя, видно здесь.
Источник: frankrg.com
Весь год реальные ключевые ставки топовых банков снижались, но разница между ними и льготными 6,5 % ощутимая. Народ обрадовался не зря.
По итогам получилось:
- за неполный 2020 россияне заключили на 50 % больше сделок по договорам купли-продажи, чем в 2019 (2,5 млн);
- за три квартала 2020 года было выдано ~2,3 млн ипотечных кредитов, что на 7 % больше, чем за аналогичный период.
Только за сентябрь заключили 348,7 тыс. договоров, что на 52 % больше, чем в сентябре 2019.
Источник: ru.investing.com
Как видно, рынок не только хорошо восстановился, но и пухнет как на дрожжах.
Тренд на рост показывает и оживленная регистрация договоров долевого участия (ДДУ). Почти 80 тысяч за сентябрь, что примерно на 60 % больше, чем в сентябре прошлого года. Правительство своей работой довольно и обороты сбавлять не собирается.
Зачем продлевают льготную ипотеку, что говорит правительство
Для меня логика такая: Минфин хочет накачать рынок ликвидностью, но не стремится давать «вертолетные» деньги, как это делают на западе. И вполне оправдано.
Источник: frankrg.com
Экономике выгодно, чтобы деньги оставались в обороте, а наш человек привык быть недоверчивым и консервативным, поэтому с наличностью расставаться не спешит, при этом исторически считает недвижимость хорошей инвестицией.
Поэтому деньги на рынок выманивают с помощью ипотеки на жилье.
Официальная линия партии: программа хорошая и приносит много пользы всем, поэтому надо продлить. Сначала ее похвалил премьер-министр.
Мишустин назвал льготную ипотеку одной из самых успешных антикризисных программ, которая решила жилищную проблему нескольких сотен тысяч россиян и существенно поддержала строительную отрасль.
Потом ее похвалили застройщики и девелоперы. Они тоже считают программу лучшей мерой поддержки рынка недвижимости в кризис и поблагодарили за продление программы. На лимиты выделят до 2,8 трлн рублей.
Во что может вылиться продление льготной ипотеки
Поддержка — это хорошо, но если все так круто, почему далеко не все страны спасают свои рынки такими методами? Видимо, они опасаются подводных камней, коих предостаточно. Из основных:
- Перегрев рынка. Возращенный принудительно спрос пихает цены вверх, делая недвижимость недоступной для всех, кто пролетел мимо ипотеки, и всех новых «ипотечников». Даже ЦБ в лице Набиуллиной намекнул, что, возможно, придется свернуть программу досрочно, если выигрыш для людей будет съеден ростом цен.
Источник: ru.investing.com
- Надувание пузыря. ДОМ.РФ прикинул данные и выяснил, что только около 60 % тех, кто претендует на льготную ипотеку, способен ее выплатить, остальные неплатежеспособны. До реформы ипотека им не светила. Сейчас — пожалуйста. Из-за этого коллекторские агентства уже предвкушают свой бум на рынке жилья. Банки еще в прошлом году начали изымать квартиры с просрочками по ипотеке и пускать их с молотка. Причем едва ли не вместе с жильцами. Сейчас доля таких квартир — 2 % от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы. К 2021 году прогнозируют пятикратный рост.
И банки тут отнюдь не жируют, а пытаются хоть что-то компенсировать. Пока квартира не продана, на нее нужно тратить деньги. Поэтому, чтобы сбагрить побыстрее, продают с диким дисконтом.
Для банков это лишний геморрой и потеря выручки, которые отразятся в том числе и на котировках акций. Вон на беднягу ВТБ гляньте — его акциям и без того нехорошо, а представьте, что будет через несколько месяцев, когда эйфория схлынет?..
Источник: ru.investing.com
Поплохеть может и застройщикам. Спрос искусственный. Все реальные покупатели уже наелись. Рост цены рано или поздно убьет спрос, и программа свернется.
Причем, возможно, досрочно, если ЦБ решит, что рынок перегревается или пойдут массовые задолженности. Государство и так уже выделяет триллионы на разницу, реструктуризировать новые долги из казны просто так не выйдет.
Рост цены и дикий спрос — временное явление. Смотрите на котировки наших топовых девелоперов. Деньги есть, а рост очень слабый либо его нет вообще.
Пример — «Галс-Девелопмент» («Сады Пекина, «Искра парк»): последние 2 месяца цена держится на одном уровне. Хоть не падает, как в сентябре, и на том спасибо.
Источник: finam.ru
Рынок не верит в то, что у строительного бизнеса будут радужные перспективы, и с тревогой ожидает следующего лета.
Нужно ли было продлевать льготную ипотеку — мое мнение
Я согласен, что ипотека нужна, но не в таком виде, как сейчас. Она не работает там, где реально нужна — в регионах. Несмотря на рекордно низкие ставки, продажи там идут вяло: цены растут, а доходы падают.
Антирекорды года по продажам:
- Ингушетия — -90 %;
- Чечня — -77 %;
- Мордовия — -61 %;
- Дагестан — -55 %;
- Алтай — -51 %.
Тыва, Камчатка, Чукотка, Мурманск, Магадан — договоры долевого участия в строительстве по нулям. А кто в лидерах? На манеже все те же: Москва и Подмосковье (25,6 % всех сделок), Питер (8,5 %), Краснодар (6,1 %) и Новосибирск (3,8%).
Источник: ruchron.com
Теперь мне понятно, откуда слухи про пузыри — столицу, где есть деньги и много места для спекуляций (например, для перепродажи либо покупки под сдачу), девелоперы охотно осваивают.
Там, где программа реально нужна, ее нет. До 60 % нуждающихся в программе не имеют возможности реально в ней участвовать из-за своей неплатежеспособности.
Росстат подтверждает, что реальные доходы россиян по итогам III квартала 2020 года упали на 4,8 % в годовом выражении, а во II квартале упали 8,4 % год к году.
Опять же, по данным Росстата, 64 % российских семей хватает денег только на еду, одежду и товары первой необходимости. Возможно, нужно сначала этот вопрос решить, а тогда и спрос сам собой подтянется. Здоровый спрос, без искусственной стимуляции.
А может, я просто не смог раскусить тонкую игру ЦБ и правительства. Как считаете — все под контролем или что-то нехорошее таки может случиться?