Самые ликвидные квартиры «однушки» и «двушки» к моменту сдачи в эксплуатацию могут вырасти в цене на 50–60%: разбираюсь стоит ли сейчас вкладываться
Глобальный карантин сильно повлиял на все, включая и рынок недвижимости. Каждая страна пострадала от него по-своему.
Там, где правительство осторожничало и позволяло банкам раздувать пузыри, все обвалилось до 60–70 % (например, как во всяких южных Испаниях, Португалиях и прочих Коста-Риках).
Там, где заемных средств было меньше (например, у нас), просадки были слабее, а восстановление — более быстрым. Да, все верно, ковид еще здесь, но восстановление уже идет.
А если хотите знать, что происходит сейчас и как пойдет в ближайшем будущем, читайте дальше.
Оглавление
Как пандемия повлияла на рынок недвижимости
Нефте-пандемический кризис, приключившийся в первой половине года, изрядно обвалил рынок недвижимости.
Если поднять сводки Росреестра за этот период, то видно, что продажи на вторичке жилья сократились в 2,8 раза, а желающих оформить ипотеку стало в 3,5 раза меньше.
Просадки случились во всех сегментах. Исключением стало только загородное жилье, но оно не делает общей погоды.
И без экспертов понятно, что нефте-пандемический кризис, приключившийся в первой половине года, изрядно обвалил рынок недвижимости.
Почему же он так сильно споткнулся? Основная причина — рост безработицы и падение реальных доходов населения.
Тут все известно — самые везучие смогли перейти на удаленку с сохранением оклада, часть ушла в «отпуск», получая свой законный МРОТ от государства.
Многие вообще остались без работы — в самый раз квартиры покупать, да-да. В такой момент даже кредиты брать страшно, поэтому и просела ипотека.
С подачи правительства банки уже урезали ипотечную ставку, чтобы повысить спрос.
Какова теперешняя ситуация на рынке недвижимости
Многие эксперты пророчили длительную стагнацию и говорили, что без «вертолетных» денег дело будет швах. Но к счастью, не сбылось. В такие времена, как сейчас, жесткая властная вертикаль имеет больше плюсов, чем минусов.
Правительство немного помудрило с выплатами и субсидиями, перекроило банковский рынок, зачерпнуло средств из нефтяной кубышки и сумело взять ситуацию под контроль.
Это напрямую выразилось и в оживлении рынка недвижимости. По итогам августа 2020 года цены на жилье, изрядно просевшие за июнь и июль, снова начали расти.
Снижение ставок и дешевеющая ипотека вынудили россиян распечатывать депозитные заначки и вкладываться во что-то более ощутимое и материальное.
Но при этом дорожает не все. Пока рынок растет лишь за счет недорогих сегментов. В топе современные панельные новостройки, в основном «двушки» и «однушки».
Дорогие многокомнатные апартаменты пока не пользуются спросом и отстают от рынка.
Что прогнозируют эксперты на ближайшее будущее
Пока рано делать твердые прогнозы. Есть куча факторов, которые внезапно могут перевернуть все с ног на голову — от новой волны ковида до очередного обвала нефти. Эксперты видят два основных варианта:
- Маловероятный. Дешевая ипотека привлечет много «слабых» заемщиков. Статистика подрастет, но только за счет надувания пузыря на рынке жилой недвижимости. Если экономика будет восстанавливаться слабо, доходы населения уменьшатся, а долги вырастут, что вскоре вызовет дефолт и обрушение рынка. За всем этим последует реструктуризация, а правительству придется тратить еще больше нефтебаксов, чтобы ее проспонсировать.
- Реалистичный. Рынок недвижимости продолжит восстановление. Зима близко — спрос на углеводороды традиционно повышается. Плюс эпидемия ковид хоть и нехотя, но идет на спад. Массового вакцинирования пока нет, но, скорее всего, будет, и если прямо сейчас жестко не заполыхает вторая волна, этому росту ничего не помешает. Специалисты прогнозируют рост 10–12 % на начало 2021 года в сравнении с предыдущим.
Основным драйвером роста будут самые ликвидные объекты (бюджетное жилье в Москве, Подмосковье, СПб и других крупных центрах), а за ними подтянется и более дорогое жилье.
Безусловно, объемы продаж еще нескоро достигнут докризисного уровня, но никакой стагнации точно не предвидится.
На чем тут предположительно можно заработать
Уменьшение ставок по депозитам и переход на эскроу-счета снова сделали спекуляции с недвижимостью привлекательным способом заработка.
Средневзвешенная ставка по рублевому депозиту снизилась до 4,74 %. Кроме того, уже с 2021 года со всех депозитов выше 1 млн рублей будут стричь 13 % налога, поэтому хранить деньги в банке станет совсем невыгодно.
Альтернатива? Дешевая ипотека и растущие цены на недвижимость.
Почему цены будут расти? Тому есть несколько причин. Первая — переход на строительство по модели эскроу. Если вкратце, то это схема, при которой сделка заключается уже не между покупателем и продавцом, как раньше.
Теперь к ней добавляется посредник — эскроу-агент. Он аккумулирует средства покупателя и выдает их продавцу только после выполнения всех обязательств.
А продавец, то есть застройщик, вынужден строить на свои либо на кредитные деньги.
С одной стороны, котлованных недостроев (а то и откровенного кидалова) станет намного меньше, а с другой — это приведет к подорожанию недвижимости, потому что продавцы закономерно захотят компенсировать себе эти хлопоты.
Еще один фактор роста — дефицит. Карантин заморозил многие стройки. Если в 2019 году в России строили 130 млн кв. м жилья, то в этом — чуть более 100.
Поэтому предложение может не успевать за растущим спросом, и цены поднимутся. О перспективности вложений в недвижимость, в частности в новостройки, говорят даже эксперты.
Например, Надежда Коркка, управляющий директор агентства недвижимости «Метриум» отмечает, что инвестиции в новостройки — реально перспективная тема.
Особенно если покупать квартиру на этапе предварительных продаж, когда строительство еще не закончено.
По ее словам, самые ликвидные квартиры (бюджетные «однушки» и «двушки» в типовых домах) к моменту сдачи в эксплуатацию могут вырасти в цене на 50–60 %.
Но это потолок. Реальная прибыль с такой сделки, учитывая прогнозируемую инфляцию, будет в районе 6–10 % годовых. Это далеко не 30–50 %, как в 2006–2007 гг., но тоже неплохо.
А у вас был опыт удачной перепродажи недвижимости?
Загрузка...
