В любой непонятной ситуации вскрывай заначку и покупай недвижку — так думают только те, кто ни разу ее не покупал

В любой непонятной ситуации вскрывай заначку и покупай недвижку — рецепт не новый, но такой же бессмертный, как «Советское шампанское» и оливье на Новый год.

Выбор, без сомнения, достойный, но, как в известном анекдоте, есть нюансы. Рынок инвестиций в недвижимость за последние пару десятилетий пережил коренную трансформацию.

Раньше это был «ленивый бизнес», а сегодня уже не выйдет просто нахапать квадратных метров для продажи или сдачи в аренду.

Нужно следить за трендами, мониторить предложение и спрос, узнавать об ипотеке и прочих госпрограммах, а также вникать во все остальные тонкости рынка. Не страшно? Тогда поехали.

С места в карьер: а стоит ли вообще овчинка выделки

Когда экономика работает ровно и четко, все любят депозиты. Когда наступают неспокойные времена, наш брат, наученный горьким опытом 90-х, начинает бояться инфляции и конвертирует активы во что-то более материальное и актуальное.

Судя по последним опросам, квадратные метры остаются в топе народных предпочтений. Хотя, на мой взгляд, чисто объективно недвижимость — не лучший способ вложения денег.

Как мы себе представляем инвестиции в недвижимость: куплю пару однушек, сдам в аренду и уволюсь с работы, буду жить и горя не знать.

Как оно на самом деле: стоимость средней однушки в МСК стартует с 5–6 млн рублей. Ладно, купили — теперь надо продать. Чтобы не ждать 100 лет, нужно как-то конкурировать.

Например, сделать хотя бы базовый ремонт (накидываем еще 500–700 тыс.). Пока квартира стоит, за коммуналку все равно платить надо. Немного, но тем не менее. Если сдаем, то не факт, что арендуют надолго.

Между заселениями бывают долгие простои. Сдаем посуточно? Нужно часто обновлять жилище (мелкий бытовой ремонт, уборка, химчистка и так далее).

Если брать сразу за свои — срок окупаемости минимум 12–14 лет. Есть варианты с ипотекой, но тут маневрировать с заработком до окончательного выкупа сложновато.

Правильно выбрать и купить — трудно, продать — трудно, хлопот — много. В общем, я бы не связывался. Но вы — не я, поэтому продолжим.

Но все же недвижимость — это же основа жизни

Если мы принимаем правила игры и готовы тащить на горбу весь ворох забот, то ауты для заработка найти можно. Жилая недвижимость (квартиры и апартаменты) — стабильный и «вечнозеленый» вариант инвестирования.

Насколько это выгодно конкретно в вашем случае? Открывайте статистику по демографии в вашем регионе — если последние несколько лет динамика строго положительная, можно и рискнуть.

В этом случае рынок обваливается только в случае глобальных мировых кризисов или тотального внутреннего катаклизма типа дефолта-98. Инфляция никуда не денется.

И даже если роста цены на саму недвижимость не будет вообще, деньги сохранятся.

Я думаю, что инвестиции в недвижимость в 2020 могут быть выгодными при таких условиях:

1. Покупка на начальной стадии строительства. Не котлован, но где-то ближе к серединке. Ориентир — стоимость в районе 30 % меньше, чем за готовую квартиру.
2. Удачное расположение. Главное, чтобы метры были ликвидными. То есть в современном доме в благоустроенном районе, а не в бетонном сарае у черта на куличках. Унылые спальники старого разлива не растут в цене, а только дешевеют.

Почему сегодня все еще выгодно покупать жилье? Рыночная экономика устроена так, что ее рост обеспечивает инфляция. У нас инфляция традиционно выше, чем в этих самых зажиточных и благополучных европах.

Сырьевая экономика и статус главной больной мозоли для всяких Америк и ее друзей — неисчерпаемый источник курсовых качель.

Проще говоря, рубль обесценивается постоянно: временами медленно, временами очень быстро. В этом случае инфляция не только делает дороже нашу колбаску к чаю, но и помогает заработать на недвижимости.

Например, сегодня мы покупаем квартиру в ипотеку на 10 лет с ежемесячными выплатами в 60 тыс. руб. Эти 60 тысяч сегодня и, скажем, через пять лет — совершенно другие 60 тыс.

То есть все дорожает, а ставка по ипотеке стоит на месте. Цена квартир при этом растет. Профит.

Плюс правительство постоянно придумывает кучу программ, чтобы ипотека становилась доступнее, а собственники могли распоряжаться ипотечными метрами свободнее.

Но тут уже все зависит от конкретного банка (например, не все позволяют аренду и продажу из-под залога — требуют гасить ипотеку в полном объеме своими средствами перед продажей).

В общем, в России с ее трендом на внезапные просадки рубля недвижимость и вправду становится неплохим активом, который и от инфляции защищает, и сам стабильно дорожает.

Когда это действительно выгодно

Если бы меня вдруг угораздило инвестировать в недвижимость прямо сейчас, то я выбирал бы из двух вариантов:

• сервисные апартаменты;
• коммерческая недвижимость.

Средняя доходность от сдачи в аренду обычной жилой квартиры (Питер, МСК и пара-тройка других крупных городов) — 3–6 % годовых. Слабоватый инвестиционный потенциал, как по мне. Апартаменты дают уже 9–18 %.

«Сервисными апартаментами» на нашем рынке называют полностью меблированные (мебель, бытовые приборы, кухонная утварь и так далее) квартиры для краткосрочного или долгосрочного проживания с доступом к тренажерным залам, ресторанам, магазинам, консьержам и прочему.

Такое можно увидеть в новых современных районах, сделанных по примеру европейской малоэтажной застройки. На первых этажах и в подвалах — прачечные, магазины, кафе, рестораны, тренажерки.

На входе консьержи, охрана, все как положено. Обязательно активная управляющая компания, которая оперативно разруливает все обращения жильцов.

Сегодняшний спад деловой активности — редкий форс-мажор.

В остальное время коммерческая недвижимость наиболее привлекательна с точки зрения инвестиций; средний срок окупаемости — 5–7 лет (многое зависит от самого помещения, района, развития инфраструктуры, конкуренции и так далее).

Впрочем, хлопот тоже больше. Поиск арендатора может длиться дольше, чем с жилыми квадратами, нужно заранее прорабатывать в договоре защитные механизмы, чтобы застраховать себя непредвиденных убытков (повреждение имущества, досрочное расторжение договора и пр.).

Застройка

Можно купить квартиру на любой стадии готовности. Чем раньше покупаешь — тем дешевле (и тем выше риски, и ждать тоже дольше, если что). По мере завершения строительства объекта цена «квадрата» тоже растет.

Поэтому уже долгие годы 80 % желающих заработать на недвижимости покупают новостройки на начальной стадии строительства с последующей перепродажей после сдачи дома в эксплуатацию.

И хотя доходность таких вложений, по оценкам экспертов, за последние пару лет существенно снизилась, овчинка все еще стоит выделки.

Почему снизилась доходность? Если кто не в курсе, то с июля прошлого года власти решили радикально решить проблему застройщиков-кидал — тех, что роют котлованы, собирают деньги и плодят недострои.

Теперь строительные компании работают по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Если вкратце, то теперь девелоперы строят не за деньги клиентов, а за деньги, которые они оформили взаймы на себя.

Поэтому хорошая новость: «котлованного» кидалова стало намного меньше. Плохая новость: затраты на обслуживание кредитных средств застройщики включают в стоимость квадратного метра.

Поэтому заработки падают. Но они все еще есть, а значит, и смысл суетиться — тоже.

Оптимальный вариант — покупка квартиры в доме на стадии готовности — 30–50 %. На этом этапе уже понятно, что из себя представляет дом в целом, насколько хороша эта недвижимость и каковы ее перспективы.

Вместе с тем еще сохраняется достаточно нераспроданных квартир, чтобы выбрать недурственный вариант по планировке и метражу.

Спекуляция

В советские времена спекулянты были не в почете. В той стране «купить дешевле и продать дороже» было уголовно наказуемым деянием.

Сегодня, к счастью, за коммерцию как таковую никто в тюрьму не сажает, поэтому можно безнаказанно поучаствовать в рыночной экономике. В общем, суть процесса мы уже ухватили, остальное в частностях.

На мой взгляд, основные нюансы, которые стоит учесть, покупая квартиру для перепродажи, выглядят так:

1. Котлован/дом в процессе строительства или готовый дом. Котлован/начало строительства — прибыльно (плюс/минус до 40–50 % первоначальной стоимости), но долго. Придется подождать, пока метры будут готовы к продаже под заселение.
2. Голые стены или отделка. Скажу сразу, голые стены трудно впарить кому-то быстро и дорого — нет особых конкурентных преимуществ перед застройщиком. Закладывайте в бюджет расходы хотя бы на минимальный ремонт, чтобы покупатель мог сразу заехать и жить.
3. Инфраструктура. В совсем новых районах покупать жилье дешево, но стремно. Не ведитесь на сказки типа «все быстро обживется/обустроится». Практика показывает, что новые районы окультуриваются годами. А учитывая, что больше 70 % покупателей — это семейные люди или люди, планирующие завести семью, им нужны магазины, больницы, поликлиники, детские сады, школы и так далее. Если этого нет, существенная часть потенциальных покупателей срезается сразу.

Вывод: заработать на перепродаже квартиры можно. Но купить ее гораздо проще, чем продать. Это требует финансовых затрат, свободного времени и титанических усилий по исследованию рынка и контролю своих инвестиций.

Не забывайте, что вам еще придется освоить азы маркетинга и SEO продвижения — ведь ничего само не продастся; придется писать объявления на сайты-агрегаторы, форумы, блоги и публичные торговые площадки.

Чтобы хорошо продать, нужно хорошо рекламировать.

Так что хорошо подумайте, нужно ли оно вам и не лучше ли вложиться в банковский депозит или те же гособлигации. Там тоже долго ждать, зато инвестиция на 100 % пассивная: положил и забыл до срока.