Что сегодня выгоднее: аренда или ипотека?

Автор: / Дата: в 22:56 / Рубрика: Личные финансы

Дневник инвестора: «Думай и богатей»

apartments_with_view

Приветствую! В России любой кризис в первую очередь отражается на рынке недвижимости.

В 2015—2016-м наблюдаем интересную картину. Предложение по аренде жилья серьезно опережает спрос даже в перенаселенных Москве и Санкт-Петербурге. Приличную однокомнатную квартиру в столице сегодня можно снять за 20-25 тыс. рублей. Банки же, напротив, ужесточили требования к ипотечным заемщикам и подняли ставки до средних 14% годовых.

Итак, вечный вопрос россиянина, переехавшего в большой город: аренда или ипотека что выгоднее? Неужели снимать жилье сейчас дешевле, чем оформлять его в ипотеку?

Для начала давайте вспомним основные достоинства и недостатки обоих вариантов.

Ипотека: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Рано или поздно недвижимость становится собственностью заемщика. В какую сумму жилье обойдется в итоге – это уже второй вопрос
  2. С точки зрения правовой защиты ипотека надежней аренды. Как-никак Вы живете в своей квартире и являетесь ее владельцем
  3. В самой сложной ситуации ипотечную квартиру можно продать, закрыть остаток задолженности и остаться без жилья, зато без долгов и с приличной суммой на руках. Еще один вариант выхода из положения: ипотечную квартиру на время сдают и переезжают к друзьям или родственникам
  4. Если в период погашения кредита Вы лишаетесь работы, возможна реструктуризация задолженности. В случае форс-мажора часть кредита покроет страховка (которую многие почему то считают навязанной услугой). А вот договориться с арендатором о снижении ежемесячного платежа на полгода вперед вряд ли удастся
  5. Сегодня по ипотеке можно получить налоговый вычет от государства

New-Home-Construction

Минусы:

  1. Первоначальный взнос по ипотеке в несколько раз больше гарантийного депозита по аренде
  2. Ипотечные платежи почти всегда выше размера арендной платы. Ведь величину аренды устанавливает рынок. А ипотечный платеж зависит от стоимости жилья и кредитной ставки банка
  3. Средняя переплата по ипотеке составляет около 200% за 10 лет и 300% — за 15-20. Купили квартиру за 7 млн. рублей – за 15-20 лет отдали за нее банку около 20 млн. рублей
  4. Текущие расходы на ипотечную квартиру гораздо выше, чем на съемную. В собственном жилье придется делать ремонт, покупать мебель и бытовую технику
  5. Если ипотека оформляется на недострой, то до завершения строительства нагрузка на семейный бюджет будет двойной: придется платить и за аренду, и за ипотеку

Аренда: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Съемная квартира более «ликвидна». Можно в любой момент сменить место проживания поближе к работе или подальше от шумных соседей
  2. «Лишние» деньги можно копить и инвестировать, по чуть-чуть формируя источники дополнительного дохода. В случае с ипотекой свободных денег, как правило, не остается. Все до копейки уходит на досрочное погашение кредита
  3. Ежемесячные платежи по аренде, как правило, ниже минимального платежа по ипотеке
  4. Для аренды жилья не нужен большой первоначальный капитал (достаточно иметь на руках сумму за два-три месяца аренды)

apartments_vip

Минусы:

  1. Собственники квартиры время от времени пересматривают размер арендной платы. И почти всегда – не в пользу арендатора. А вот сумма ипотечных платежей зафиксирована кредитным договором до конца его действия
  2. В случае потери работы со съемной квартиры, увы, придется съезжать. Ведь сменить жильца арендодателю гораздо проще, чем банку – найти нового заемщика взамен неплатежеспособного
  3. Со временем ощущение «подвешенного состояния» раздражает все сильней. Студенты легко переносят смену места жительства. Но чем старше мы становимся, тем выше потребность в стабильности и предсказуемости. А когда в семье рождаются дети, появляется дополнительная привязка к детскому саду и школе

Но хватит лирики. Переходим к конкретным расчетам. Цифры я брал условные и усредненные, но более-менее актуальные на конец 2016 года.

Сравнение вариантов «ипотека» и «аренда» в цифрах

Предположим, Вы живете в крупном российском городе. К концу нынешнего года смогли накопить 1 млн. рублей. Осталось решить: потратить эти деньги в 2017-м на первоначальный взнос по ипотеке или продолжать снимать жилье?

Вариант №1. Ипотечный кредит

Цена однокомнатной квартиры в черте города на стадии котлована составляет 3 млн. рублей. Еще в миллион обойдется ремонт, покупка мебели и бытовой техники. С учетом первоначального взноса мы берем в банке кредит на 3 000 000 рублей.

townhouse

Процентная ставка составит 14% годовых. Плюс еще примерно 0,2% в месяц закладываем на обязательное страхование (без него жилищный кредит банки не выдают). Мы планируем полностью закрыть ипотеку за 10 лет.

При аннуитетной схеме выплат ежемесячный платеж составит примерно 52,5 тыс. рублей (для расчетов я использовал стандартный ипотечный калькулятор).

Итоговая переплата по процентам с учетом страховки выльется в 3,3 млн. рублей. Другими словами, через 10 лет первоначальная стоимость квартиры вырастет для заемщика больше, чем в два раза.

Вариант №2. Аренда жилья

Миллион рублей первоначального взноса мы размещаем на банковском вкладе под 8% годовых. За год получаем в виде процентов 80 тыс. рублей.

Ежемесячный арендный платеж составляет 25 тыс. рублей или 300 тыс. рублей за год. Если предположить, что арендная плата за 10 лет вырастет на 10%, то за весь срок аренды расходы на съемное жилье составят около 3,3 млн. рублей.

Вывод

Что выбрать? И в том, и в другом варианте около 3,3 млн. рублей уйдет в чужой карман: банку в виде процентов или арендодателю в виде арендной платы.

Разница в том, что останется в «сухом остатке» у заемщика или арендатора через десять лет.

В случае с ипотечным кредитом Вы наконец-то станете полноправным владельцем однокомнатной квартиры. В случае с арендной платой останетесь с суммой в 2,2 млн. рублей на банковском счете (8% годовых, без пополнений и с капитализацией процентов).

Получается, что ипотека все-таки выгоднее. Квартира стоимостью 3 млн. рублей (а за 10 лет цена наверняка еще и немного подрастет) – это все-таки солидней, чем 2,2 млн. российских рублей на счету. Правильно?

А вот и нет!

В своих расчетах я упустил один очень важный момент — разницу между ипотечным платежом и стоимостью аренды квартиры, которая составляет 27.5 тыс. в месяц, 330 000 в год или 3 миллиона 300 тысяч за 10 лет. Конечно при условии, что вы будете откладывать разницу, а не просто спустите ее на «повседневные нужды». 🙂

Причем это без инвестирования этих средств! Теперь предположим, что остатком в 330 тысяч в год вы будете дополнять свой депозит под 8%. Тогда дополнительно вы скопите 5 873 028 рублей, а в сумме 8,073 млн. Так что в итоге выгоднее?

А что Вы думаете по поводу плюсов/минусов ипотеки и аренды жилья? Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!