Средняя двушка в Москве подорожала на 2 миллиона просто за год ожидания: разбираюсь что за пузырь надувается в недвиге

Решил побыть финансовым гуру для друзей — был ненавязчиво послан. «Куплю три квартиры, а через год продам или буду в аренду сдавать, вот моя стратегия», заявил мне счастливый обладатель кругленькой суммы.

И ведь не поспоришь. Самая завалящая халупа в новостройке за год подорожала на 1—2,5 млн. Выясняю, что происходит и чем может закончиться.

Доходы — что с ними в РФ

Почему все покупают квартиры — слишком много зарабатывать стали? Верится с трудом, но вдруг. Для начала выясню, что у россиян с доходами.

Спойлер: дела идут неважно.

Статистика по реальным располагаемым доходам населения:

Под конец 2021 среднестатистический россиянин впервые вышел в плюс. Зарплаты росли быстрее инфляции и роста потребительских цен. Реальные доходы увеличились на 6,8%, в то время как инфляция всего лишь на 6,49%, а потребительские цены — на 6,5% в сравнении с аналогичным периодом 2020.

Значит, всё налаживается? Смотря с какой стороны смотреть.

Источник: tinyurl.com

В сравнении с ковидным 2020 или днищенским 2015 — определённо. Зарплаты повышаются, а инфляцию замедляет поднятие ключевых ставок. В исторической ретроспективе видно, что в РФ растет всё, кроме зарплат, а обычный россиянин стал беднее, чем 10 лет назад.

Источник: nangs.org

У малого и среднего предпринимательства доходы тоже падают. Растут только банки, нефтегазовый сектор и крупный сетевой бизнес. Тогда откуда космические цены на квадратные метры — кто их покупает?

Почему взлетели цены

Кризис 2020/21 странно отличается от прочих. Доходы населения пошли вниз, а объемы ипотеки, и цены на жилье — вверх. Эксперты винят во всём правительственную программу доступного жилья. С ними трудно не согласиться.

Но и спихнуть всё на неё тоже нельзя. Рост цены провоцировали разные причины:

• реформа на рынке недвижимости и переход на эскроу-счета;
• мировой рост цен на стройматериалы;
• девальвация рубля;
• снижение ключевой ставки ЦБ.

Но льготная ипотека стала основным драйвером — этого не отрицает даже правительство.

О старте льготной ипотеки под 6,5% годовых объявил в 2020 лично президент. А вице-премьер призывал всех поспешить скорее за ипотекой, а то на всех не хватит. Вы не подумайте, выборы тут не причём — исключительно ради блага простых человеков. И чтобы строительную отрасль поддержать в период кризиса.

Количество выданных ипотечных кредитов побило все рекорды:

Источник: rbc.ru

В 2021 праздник продолжился. Набиуллина была против тогда и до сих пор пытается свернуть эту лавочку. Но президент сказал решительное нет и продлил программу. По сравнению с первым полугодием 2020 года выдача выросла на 44%. Напомню, это всё на фоне стабильно падающих доходов, растущей инфляции и девальвации рубля.

Считаю, брать в таких условиях кредит — как играть в русскую рулетку с тремя боевыми в барабане. Миллионы россиян не согласны.

Почему это все напоминает мне 2008 год и ипотечный кризис в США

Американский ипотечный пузырь стал самым крупным в истории. Лопнул настолько мощно, что накрыло всю планету. Полной параллели провести с нашей ситуацией не могу: там рынок надулся на фоне растущих доходов населения, которое начало беситься с жиру — скупать в кредит дорогую недвижимость ради инвестиций и спекулировать деривативами.

Наш праздник потребления происходит на фоне снижения доходов граждан и растущей просрочки по ипотеке.

Россияне задолжали по кредитам больше ₽1 трлн. Речь идёт о чистой просрочке — платежам, по которым вышли все сроки. Забавно, но Росстат проблем не видит. В его вселенной, доля просрочки падает. Но экономисты показывают всё на пальцах:

Источник: rbc.ru

Доля просрочки падает, а долговые объёмы растут из-за того, что банки охотно раздают новые кредиты на выплату старых кредитов. ЦБ пытается ограничить темпы необеспеченного кредитования, но регулятору только недавно вручили нужные полномочия. А банкам пофиг — они знают, что любой кризис им покроют из казны.

Просто для сравнения дам немного статистики из загнивающего Запада. В каких условиях происходит ипотечный рост в США.

Рост благосостояния американцев за 10 лет:

Источник: fred.stlouisfed.org

Динамика проблемных задолженностей за 10 лет:

Источник: fred.stlouisfed.org

Всем бы так загнивать.

Бродит ли по российским просторам призрак ипотечного пузыря, или пока можно расслабить булки? Скорее второе, чем первое. В отличие от Штатов разлива 2007 у нас слабо развит рынок деривативов; спекуляции недвижимостью на сравнительно низком уровне, а банки сплошь государственные — обвалиться им никто не даст.

Но рублёвым активам я бы сильно не доверял — буду снижать их долю в своём портфеле. Лучше — бумаги американских голубых фишек. Вам ни в коем случае не рекомендую — не исключаю, что могу ошибаться; всё у нас будет отлично, доходы вырастут, а биржевой рынок помчит вперёд двузначными цифрами. Однажды, обещанного сколько лет ждем?

Верите в такой сценарий или будете готовится к худшему?