Средняя двушка в Москве подорожала на 2 миллиона просто за год ожидания: разбираюсь что за пузырь надувается в недвиге

Решил побыть финансовым гуру для друзей — был ненавязчиво послан. «Куплю три квартиры, а через год продам или буду в аренду сдавать, вот моя стратегия», заявил мне счастливый обладатель кругленькой суммы.

И ведь не поспоришь. Самая завалящая халупа в новостройке за год подорожала на 1—2,5 млн. Выясняю, что происходит и чем может закончиться.

Доходы — что с ними в РФ

Почему все покупают квартиры — слишком много зарабатывать стали? Верится с трудом, но вдруг. Для начала выясню, что у россиян с доходами.

Спойлер: дела идут неважно.

Статистика по реальным располагаемым доходам населения:

Под конец 2021 среднестатистический россиянин впервые вышел в плюс. Зарплаты росли быстрее инфляции и роста потребительских цен. Реальные доходы увеличились на 6,8%, в то время как инфляция всего лишь на 6,49%, а потребительские цены — на 6,5% в сравнении с аналогичным периодом 2020.

Значит, всё налаживается? Смотря с какой стороны смотреть.

Источник: tinyurl.com

В сравнении с ковидным 2020 или днищенским 2015 — определённо. Зарплаты повышаются, а инфляцию замедляет поднятие ключевых ставок. В исторической ретроспективе видно, что в РФ растет всё, кроме зарплат, а обычный россиянин стал беднее, чем 10 лет назад.

Источник: nangs.org

У малого и среднего предпринимательства доходы тоже падают. Растут только банки, нефтегазовый сектор и крупный сетевой бизнес. Тогда откуда космические цены на квадратные метры — кто их покупает?

Почему взлетели цены

Кризис 2020/21 странно отличается от прочих. Доходы населения пошли вниз, а объемы ипотеки, и цены на жилье — вверх. Эксперты винят во всём правительственную программу доступного жилья. С ними трудно не согласиться.

Но и спихнуть всё на неё тоже нельзя. Рост цены провоцировали разные причины:

  • реформа на рынке недвижимости и переход на эскроу-счета;
  • мировой рост цен на стройматериалы;
  • девальвация рубля;
  • снижение ключевой ставки ЦБ.

Но льготная ипотека стала основным драйвером — этого не отрицает даже правительство.

О старте льготной ипотеки под 6,5% годовых объявил в 2020 лично президент. А вице-премьер призывал всех поспешить скорее за ипотекой, а то на всех не хватит. Вы не подумайте, выборы тут не причём — исключительно ради блага простых человеков. И чтобы строительную отрасль поддержать в период кризиса.

Количество выданных ипотечных кредитов побило все рекорды:

Источник: rbc.ru

В 2021 праздник продолжился. Набиуллина была против тогда и до сих пор пытается свернуть эту лавочку. Но президент сказал решительное нет и продлил программу. По сравнению с первым полугодием 2020 года выдача выросла на 44%. Напомню, это всё на фоне стабильно падающих доходов, растущей инфляции и девальвации рубля.

Считаю, брать в таких условиях кредит — как играть в русскую рулетку с тремя боевыми в барабане. Миллионы россиян не согласны.

Почему это все напоминает мне 2008 год и ипотечный кризис в США

Американский ипотечный пузырь стал самым крупным в истории. Лопнул настолько мощно, что накрыло всю планету. Полной параллели провести с нашей ситуацией не могу: там рынок надулся на фоне растущих доходов населения, которое начало беситься с жиру — скупать в кредит дорогую недвижимость ради инвестиций и спекулировать деривативами.

Наш праздник потребления происходит на фоне снижения доходов граждан и растущей просрочки по ипотеке.

Россияне задолжали по кредитам больше ₽1 трлн. Речь идёт о чистой просрочке — платежам, по которым вышли все сроки. Забавно, но Росстат проблем не видит. В его вселенной, доля просрочки падает. Но экономисты показывают всё на пальцах:

Источник: rbc.ru

Доля просрочки падает, а долговые объёмы растут из-за того, что банки охотно раздают новые кредиты на выплату старых кредитов. ЦБ пытается ограничить темпы необеспеченного кредитования, но регулятору только недавно вручили нужные полномочия. А банкам пофиг — они знают, что любой кризис им покроют из казны.

Просто для сравнения дам немного статистики из загнивающего Запада. В каких условиях происходит ипотечный рост в США.

Рост благосостояния американцев за 10 лет:

Источник: fred.stlouisfed.org

Динамика проблемных задолженностей за 10 лет:

Источник: fred.stlouisfed.org

Всем бы так загнивать.

Бродит ли по российским просторам призрак ипотечного пузыря, или пока можно расслабить булки? Скорее второе, чем первое. В отличие от Штатов разлива 2007 у нас слабо развит рынок деривативов; спекуляции недвижимостью на сравнительно низком уровне, а банки сплошь государственные — обвалиться им никто не даст.

Но рублёвым активам я бы сильно не доверял — буду снижать их долю в своём портфеле. Лучше — бумаги американских голубых фишек. Вам ни в коем случае не рекомендую — не исключаю, что могу ошибаться; всё у нас будет отлично, доходы вырастут, а биржевой рынок помчит вперёд двузначными цифрами. Однажды, обещанного сколько лет ждем?

Верите в такой сценарий или будете готовится к худшему?

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Добавить комментарий

Теперь и в Telegram!

А самое интересное тут

У меня есть подарок для вас — инвестиционная брошюра!
Забрать подарок
Situs sbobet resmi terpercaya. Daftar situs slot online gacor resmi terbaik. Agen situs judi bola resmi terpercaya. Situs idn poker online resmi. Agen situs idn poker online resmi terpercaya. Situs idn poker terpercaya.

situs idn poker terbesar di Indonesia.

List website idn poker terbaik.

Kunjungi situs mpo slot online terpercaya

Kunjungi Situs slot mpo online terbaik Indonesia.

Situs slot terbaru terpercaya

slot hoki online

Adblock
detector