Итоги кризиса в строительстве 2015 и перспективы отрасли в 2016 году

Автор: / Дата: в 22:11 / Рубрика: Статьи

Дневник инвестора: «Думай и богатей»

Приветствую! Помните небывалый ажиотаж на рынке недвижимости, вызванный девальвацией рубля в ноябре-декабре 2014-го года? Ажиотаж, который в прошлом году сдулся еще до весны… Вызвало ли падение спроса на квадратные метры кризис в строительстве в 2015? Давайте разбираться.

Все плохо?

Ситуация в строительной отрасли, как термометр, фиксирует состояние экономики страны в целом. Один из десятка примеров: снижение потребительского спроса напрямую влияет на уровень продаж готовых или строящихся объектов.

Самым рискованным сегментом на рынке недвижимости остаются новостройки. В 2016 году дольщики не хотят связываться с недостроенными объектами. Ведь нередки случаи, когда жилье по каким-то причинам не сдано в эксплуатацию, а ипотеку за него платить все равно приходится.

Растет и просрочка перед банками со стороны самих застройщиков. В конце прошлого года Эльвира Набиуллина оценивала ее на уровне 19% (больше только у авиаперевозчиков). Такой показатель – явный сигнал государству о том, что строительную отрасль нужно срочно спасать от кризиса. И отечественные девелоперы уже активно разрабатывают пути выхода из него на правительственном уровне.

Дешевая ипотека не придет на помощь

Большие надежды застройщики возлагали на доступную ипотеку. У россиян сейчас нет наличных денег на покупку недвижимости. Но многие, задававшиеся вопросом «накопить или взять ссуду?» пошли бы на этот шаг, взяв недостающую сумму в банке.

Construction-crans

Однако еще осенью прошлого года Минфин объявил, что не будет продлевать госпрограмму субсидирования ипотеки. Ожидалось, что к весне 2016 года ключевая ставка опустится до 8,5%. И ипотека в России станет дешевой сама по себе – без вмешательства государства.

Но учитывая низкие цены на нефть и падающий с сумасшедшей скоростью рубль, снижать нынешнюю ключевую ставку (11%) никто не собирается. А это значит, что как только с кредитного рынка уйдет дешевая госипотека, ставки на покупку «первички» подпрыгнут на 2-3%. По оценкам экспертов, объем выданной ипотеки может уменьшиться в два раза!

Но, несмотря на уговоры аналитиков, в 2016-м госипотеку решили не продлевать. Правда, в правительстве рассматривают ряд других «поддерживающих» заемщика мер:

  • Уменьшить размер первого взноса или субсидировать его из бюджета
  • Снизить резервные требования для банков по ипотечным кредитам с 35% до 20%
  • Расширить льготные категории граждан для получения недорогих кредитов через АИЖК или операторов (по такому пути в свое время пошла Беларусь)
  • Выкупить у банков закладные по проблемным объектам

Однако по оценкам экспертов, ни одна из этих мер (ни по отдельности, ни вместе) не сможет повторить эффект от субсидирования процентной ставки. Если госпрограмма не будет продлена, уже к весне банки не смогут выдавать ипотеку под 12-13% годовых. А жилищный кредит под 14-17% брать просто невыгодно (ипотека не должна стоить больше 12% годовых).

Construction1

Скорее всего, застройщикам придется искать какие-то другие способы остаться на плаву. В более выгодной ситуации окажутся новостройки, жилье в которых продается и по схеме ДДУ, и по ЖСК (во втором случае можно предлагать длительные рассрочки).

Но и здесь все не так просто, как кажется…

Отмена долевого строительства

В 2015-м количество проблемных строек (а значит, и обманутых дольщиков) серьезно выросло. С начала года и до конца лета обиженных дольщиков стало больше на 16 тысяч! Сейчас на контроле рабочей группы по защите прав дольщиков находится почти 800 строительных объектов на территории России. И их число, к сожалению, растет с каждой неделей.

По закону девелоперы имеют право привлекать средства инвесторов только на условиях, прописанных в статье 214-ФЗ. На самом же деле застройщики используют «100 сравнительно честных способов изъятия денег у населения». Скажем, вкладывая деньги в строительство через ЖСК, инвестор выступает не дольщиком, а пайщиком и не защищен юридически.

Но и это еще не все. В СМИ активно обсуждают вероятность того, что уже к 2020 году долевое строительство будет запрещено в принципе. Если это произойдет – отрасль серьезно просядет: объемы строительства сократятся, а стоимость квадратного метра жилья подорожает. Ведь сегодня около 40% всей первички продается через долевое строительство.

Construction-arma

Прогнозы на будущее

Ожидается, что нынешний кризис «выкосит» около 30% строительных компаний (как в целом по стране, так на столичном рынке). Некоторые компании поменяют собственников, другие – обанкротятся. «Оставшиеся в живых» будут строить исключительно жилую недвижимость – торговые павильоны и офисные комплексы сейчас никому не нужны.

Подытожу.

Реальные доходы населения падают, а стройматериалы, наоборот, растут в цене чуть ли не ежедневно. Ипотека вот-вот перестанет быть доступной, а долевое строительство запретят на законодательном уровне. Перспективы не очень радужные. Особенно, для мелкого и среднего бизнеса – ведь «гигантов» по традиции будут удерживать на плаву любыми способами.

А Вы заметили в прошлом году признаки строительного кризиса? Подписывайтесь на обновления и делитесь самыми интересными постами с друзьями в социальных сетях!