Надежно, консервативно, доходно и другие мифы о покупке квартиры для инвестиций, в которые верил даже я

В интернете любят писать чушь про инвестиции. Особенно радуют статьи про недвижимость.

Начитаются Кийосаки, а потом идут и несут знания в массы. «Недвижимость — это надежно, каждый может вкладывать, покупай квартиры, дома и будет тебе счастье».

Нет, не будет. В инвестициях, а особенно в работе с недвижкой, все не так просто, как кажется на первый взгляд.

Распространенное мнение

В глазах человека, далекого от инвестиций, самый простой способ получения долгосрочного дохода — купить квартиру и начать её сдавать. А лучше две. Одну на месячную аренду, а вторую — посуточно.

Аргументов у такой позиции не так много, но они все же есть:

  • Надежность. Недвижимость не падает в цене никогда. А если падает, то быстро возвращается, ведь квартиры нужны всем.
  • Можно получать доход как от увеличения стоимости, так и от аренды. Ведь нигде больше такого нет.
  • Вложения в недвижимость точно окупятся. А в старости будут приносить солидную прибыль. Не придется работать на пенсии.

Выглядит максимально логично. Проблема в том, что только выглядит. У недвижки слишком много подводных камней, о которых большинство блогеров вообще не представляют.

А теперь кое-что посчитаем

Сначала рассчитаем доходность. Средняя цена за однокомнатную квартиру в провинции, в новостройке — 1,5 — 1,7 млн рублей.

Если покупать жилье в хрущевке, то выйдет дешевле, но придется делать ремонт. Выйдут те же 200 тысяч, что переплачивают за новостройку.

Самый интересный регион по недвижке, из всех, в которых я бывал — Орловская область. Разница цен покупки и аренды вызывает дикое недоумение.

В новостройке однокомнатная квартира без ремонта стоит 1,7 млн. В спальном районе, где проблемы с транспортом и далеко от центра. Вторичка — от 1,3 и выше, в зависимости от ремонта.

За сколько можно снять квартиру? За 5 тысяч рублей в месяц + коммуналка (свет и вода). При таком подходе, недвижка будет окупаться 30 лет.

Это мы еще не учитываем простой жилья, ремонт после жильцов, мелкие расходы.

В итоге получится что-то вроде 40 лет. Здорово, правда? В стране, где реальная инфляция на товары первой необходимости в районе 10% в год, недвижка приносит 3%. И не растет.

В других регионах ситуация аналогичная, но не настолько пугающая. Окупаемость колеблется от 15 до 20 лет. В лучшем случае можно получить 7-8% годовых чистого дохода.

Плюс-минус инфляция. Даже банковский вклад выглядит не таким плохим вариантом, иногда они приносят хотя бы 6-8% в год.

Надежно, консервативно, доходно или нет

Вложения в недвижимость действительно надежны. Были бы, если бы не постоянные кризисы, которые заставляют цену на недвижку оставаться примерно на одном уровне.

Вот график изменения цены на жилье на вторичном рынке:

Динамика цен на недвижимость по России за 5 лет. Вторичный рынок.

Только спустя 5 лет после начала кризиса, недвижка смогла слегка обогнать докризисные показатели. В масштабные кризисы стоимость жилья проседает до 30%. Это не так надежно, как все говорят.

Что касается консервативности, то тут тоже двоякая ситуация. С одной стороны: покупка квартиры и сдача в аренду — весьма консервативный способ инвестировать деньги.

Другая сторона вопроса — покупка недвижимости на стадии котлована, коммерческая недвижимость, торги по банкротству. Это нисколько не консервативно, но и знаний тут требуется действительно много.

Что касается доходности, то тут тоже стоит показать два графика. Динамики Московской недвижимости в рублях и долларах.

Стоимость квадратного метра жилья в Москве с 2015 по 2020 год. В рублях.

Стоимость в рублях за квадратный метр так и не вернулась к показателям, которые были 5 лет назад.

Увеличение стоимости жилья — один из главных показателей, о котором говорят все сторонники вложений в недвижимость. Но даже в Москве его нет.

Тот же график, только в долларах:

Еще более интересная картина. Цена не только не вернулась к докризисным показателям, но и до сих пор меньше на 1/3. О какой доходности тут можно говорить?

Пока что классические инвестиции в недвижимость в России вообще не доходны. Только в некоторых регионах, и то никто не знает, что будет через 10 лет.

Когда все-таки стоит вкладывать в недвижимость

В недвижимость стоит вкладывать только тем, кто может действовать вне шаблона: купил квартиру — продал.

Выгодные ниши — аукционы по банкротству, выкуп жилой недвижимости под коммерческую, переоборудование помещений под бизнес. Все это действительно может принести деньги.

Второй случай, когда действительно можно вложиться в недвижимость — если есть деньги и дети. Им все равно нужно будет жилье. Пока они растут, они будут жить с вами.

Как только вырастут — квартиранты выселяются, а жилье переходит в руки детей.

Ипотеку в России и СНГ в целом можно рассматривать только как способ купить свое жилье. Бизнес через долгосрочные кредиты не представляю как построить. Очень шатко все у нас, подписаться на 20 лет ипотеки и на этом построить бизнес модель — верх безрассудства.

Это не Америка, где арендой можно отбивать ипотеку в течение 10 лет и потом спокойно получать прибыль. Рынок совершенно другой.

А если брать долларовую ипотеку, по которой проценты гораздо меньше, то при любой волне санкций ежемесячные платежи могут взлететь до небес.

И какие еще есть варианты

Для долгосрочных инвестиций на самом деле есть много вариантов. Все зависит только от желания анализировать, смотреть и заниматься.

Самые интересный и доходный вариант — вложиться в индексный ETF. Это паи инвестиционных фондов, которые торгуются на бирже. Покупая ETF, вы вкладываетесь так же, как и в акции. Доходность от 2 до 15% годовых, в зависимости от фонда. Причем зачастую в $.

Другие варианты:

  • Акции и облигации. Покупать акции и облигации для инвестиций на долгосрок (от 5-10 лет) можно почти всегда. Вы не трейдер, вас не оставят без денег одним маржин-коллом. В любой момент входите на рынок и выходите уже на пенсии, ну или для чего вы вообще вкладываете. Доход по голубым фишкам — 6-11% в год;
  • Валюта и золото. Как бы банально это не звучало. Рубль сейчас совсем не на подъеме (впрочем как всегда, я напомню что за всю новейшую историю РФ доллара проиграл рублю только 3 раза). Если не знаете куда вложить — купите валюту и изучайте матчасть. Пока будете разбираться, эти деньги хотя бы не обесценятся, как деревянные. Золото — просто и консервативно. Доход по валютным вкладам и золоту за последние 5 лет — 60% (в рублях конечно же, потому что большая часть этого дохода это не рост актива, а потери рубля);

Вариантов, куда можно вложить деньги, на деле много. Проблема в том, что не существует простого ответа на этот вопрос, а почти все новички ищут именно его. Только в недвижку лучше не суйтесь, если не хотите сделать ее своим бизнесом или рассматриваете приобретение только с целью жить самому. За сим прощаюсь. Успехов!

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Добавить комментарий

Теперь и в Telegram!

А самое интересное тут

У меня есть подарок для вас — инвестиционная брошюра!
Забрать подарок
Situs sbobet resmi terpercaya. Daftar situs slot online gacor resmi terbaik. Agen situs judi bola resmi terpercaya. Situs idn poker online resmi. Agen situs idn poker online resmi terpercaya. Situs idn poker terpercaya.

situs idn poker terbesar di Indonesia.

List website idn poker terbaik.

Kunjungi situs mpo slot online terpercaya

Kunjungi Situs slot mpo online terbaik Indonesia.

Situs slot terbaru terpercaya

slot hoki online

Adblock
detector