Надежно, консервативно, доходно и другие мифы о покупке квартиры для инвестиций, в которые верил даже я

В интернете любят писать чушь про инвестиции. Особенно радуют статьи про недвижимость.

Начитаются Кийосаки, а потом идут и несут знания в массы. «Недвижимость — это надежно, каждый может вкладывать, покупай квартиры, дома и будет тебе счастье».

Нет, не будет. В инвестициях, а особенно в работе с недвижкой, все не так просто, как кажется на первый взгляд.

Распространенное мнение

В глазах человека, далекого от инвестиций, самый простой способ получения долгосрочного дохода — купить квартиру и начать её сдавать. А лучше две. Одну на месячную аренду, а вторую — посуточно.

Аргументов у такой позиции не так много, но они все же есть:

• Надежность. Недвижимость не падает в цене никогда. А если падает, то быстро возвращается, ведь квартиры нужны всем.
• Можно получать доход как от увеличения стоимости, так и от аренды. Ведь нигде больше такого нет.
• Вложения в недвижимость точно окупятся. А в старости будут приносить солидную прибыль. Не придется работать на пенсии.

Выглядит максимально логично. Проблема в том, что только выглядит. У недвижки слишком много подводных камней, о которых большинство блогеров вообще не представляют.

А теперь кое-что посчитаем

Сначала рассчитаем доходность. Средняя цена за однокомнатную квартиру в провинции, в новостройке — 1,5 — 1,7 млн рублей.

Если покупать жилье в хрущевке, то выйдет дешевле, но придется делать ремонт. Выйдут те же 200 тысяч, что переплачивают за новостройку.

Самый интересный регион по недвижке, из всех, в которых я бывал — Орловская область. Разница цен покупки и аренды вызывает дикое недоумение.

В новостройке однокомнатная квартира без ремонта стоит 1,7 млн. В спальном районе, где проблемы с транспортом и далеко от центра. Вторичка — от 1,3 и выше, в зависимости от ремонта.

За сколько можно снять квартиру? За 5 тысяч рублей в месяц + коммуналка (свет и вода). При таком подходе, недвижка будет окупаться 30 лет.

Это мы еще не учитываем простой жилья, ремонт после жильцов, мелкие расходы.

В итоге получится что-то вроде 40 лет. Здорово, правда? В стране, где реальная инфляция на товары первой необходимости в районе 10% в год, недвижка приносит 3%. И не растет.

В других регионах ситуация аналогичная, но не настолько пугающая. Окупаемость колеблется от 15 до 20 лет. В лучшем случае можно получить 7-8% годовых чистого дохода.

Плюс-минус инфляция. Даже банковский вклад выглядит не таким плохим вариантом, иногда они приносят хотя бы 6-8% в год.

Надежно, консервативно, доходно или нет

Вложения в недвижимость действительно надежны. Были бы, если бы не постоянные кризисы, которые заставляют цену на недвижку оставаться примерно на одном уровне.

Вот график изменения цены на жилье на вторичном рынке:

Динамика цен на недвижимость по России за 5 лет. Вторичный рынок.

Только спустя 5 лет после начала кризиса, недвижка смогла слегка обогнать докризисные показатели. В масштабные кризисы стоимость жилья проседает до 30%. Это не так надежно, как все говорят.

Что касается консервативности, то тут тоже двоякая ситуация. С одной стороны: покупка квартиры и сдача в аренду — весьма консервативный способ инвестировать деньги.

Другая сторона вопроса — покупка недвижимости на стадии котлована, коммерческая недвижимость, торги по банкротству. Это нисколько не консервативно, но и знаний тут требуется действительно много.

Что касается доходности, то тут тоже стоит показать два графика. Динамики Московской недвижимости в рублях и долларах.

Стоимость квадратного метра жилья в Москве с 2015 по 2020 год. В рублях.

Стоимость в рублях за квадратный метр так и не вернулась к показателям, которые были 5 лет назад.

Увеличение стоимости жилья — один из главных показателей, о котором говорят все сторонники вложений в недвижимость. Но даже в Москве его нет.

Тот же график, только в долларах:

Еще более интересная картина. Цена не только не вернулась к докризисным показателям, но и до сих пор меньше на 1/3. О какой доходности тут можно говорить?

Пока что классические инвестиции в недвижимость в России вообще не доходны. Только в некоторых регионах, и то никто не знает, что будет через 10 лет.

Когда все-таки стоит вкладывать в недвижимость

В недвижимость стоит вкладывать только тем, кто может действовать вне шаблона: купил квартиру — продал.

Выгодные ниши — аукционы по банкротству, выкуп жилой недвижимости под коммерческую, переоборудование помещений под бизнес. Все это действительно может принести деньги.

Второй случай, когда действительно можно вложиться в недвижимость — если есть деньги и дети. Им все равно нужно будет жилье. Пока они растут, они будут жить с вами.

Как только вырастут — квартиранты выселяются, а жилье переходит в руки детей.

Ипотеку в России и СНГ в целом можно рассматривать только как способ купить свое жилье. Бизнес через долгосрочные кредиты не представляю как построить. Очень шатко все у нас, подписаться на 20 лет ипотеки и на этом построить бизнес модель — верх безрассудства.

Это не Америка, где арендой можно отбивать ипотеку в течение 10 лет и потом спокойно получать прибыль. Рынок совершенно другой.

А если брать долларовую ипотеку, по которой проценты гораздо меньше, то при любой волне санкций ежемесячные платежи могут взлететь до небес.

И какие еще есть варианты

Для долгосрочных инвестиций на самом деле есть много вариантов. Все зависит только от желания анализировать, смотреть и заниматься.

Самые интересный и доходный вариант — вложиться в индексный ETF. Это паи инвестиционных фондов, которые торгуются на бирже. Покупая ETF, вы вкладываетесь так же, как и в акции. Доходность от 2 до 15% годовых, в зависимости от фонда. Причем зачастую в $.

Другие варианты:

• Акции и облигации. Покупать акции и облигации для инвестиций на долгосрок (от 5-10 лет) можно почти всегда. Вы не трейдер, вас не оставят без денег одним маржин-коллом. В любой момент входите на рынок и выходите уже на пенсии, ну или для чего вы вообще вкладываете. Доход по голубым фишкам — 6-11% в год;
• Валюта и золото. Как бы банально это не звучало. Рубль сейчас совсем не на подъеме (впрочем как всегда, я напомню что за всю новейшую историю РФ доллара проиграл рублю только 3 раза). Если не знаете куда вложить — купите валюту и изучайте матчасть. Пока будете разбираться, эти деньги хотя бы не обесценятся, как деревянные. Золото — просто и консервативно. Доход по валютным вкладам и золоту за последние 5 лет — 60% (в рублях конечно же, потому что большая часть этого дохода это не рост актива, а потери рубля);

Вариантов, куда можно вложить деньги, на деле много. Проблема в том, что не существует простого ответа на этот вопрос, а почти все новички ищут именно его. Только в недвижку лучше не суйтесь, если не хотите сделать ее своим бизнесом или рассматриваете приобретение только с целью жить самому. За сим прощаюсь. Успехов!