Как правильно купить недвижимость и не попасть на деньги?

Приветствую! Покупка квартиры — дело ответственное, хлопотное, рискованное и... дорогостоящее. Жилье можно купить на первичном или вторичном рынке, за наличные или за кредитные средства, самостоятельно или с помощью посредника.

Сегодня я расскажу о том, как купить недвижимость любым из способов. Как найти квартиру, выбрать надежных «помощников», оформить документы и довести сделку до конца. И при этом — не переплатить.

Оглавление

Как выбрать жилье?

Что лучше: первичка или вторичка?

Квартира на первичном рынке обойдется на 20-30% дешевле вторички. При этом стоимость одного квадратного метра будет меньше, а общая площадь — больше. Высокие потолки, просторная кухня, своя парковка и уютная придомовая территория... Другими словами, новое — оно и в Африке новое. А еще Вы наверняка станете первым владельцем квартиры.

Минус новостроя: его неудобное месторасположение. Первичку по доступной цене всегда строят далеко от центра либо за пределами города. Во-вторых, новоселья приходится ждать, в лучшем случае, два-три года. И все это время бояться «подвоха» со стороны застройщика.

Но даже если тот вовремя сдаст новострой в эксплуатацию, первые годы после заселения сложно назвать комфортными. Соседи наверняка затеют долгоиграющий ремонт, лифты будут работать через день, а сам дом гарантированно даст усадку. Плюс, придется по второму кругу оформлять документы на квартиру.

Квартира на вторичном рынке — гораздо «ближе к народу». Ее можно внимательно осмотреть, познакомиться с соседями, оценить все плюсы и минусы, купить — и тут же въехать и прописаться.

Ну, и выбор на вторичном рынке гораздо шире, чем на первичном. Подбирать жилье можно во всех районах города: поближе к работе или рядом с парком. При этом оно наверняка будет расположена в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Но у вторички есть и минусы. Например, сложно гарантировать ее юридическую чистоту. Среди бывших владельцев могут оказаться несовершеннолетние, недееспособные или просто обделенные наследники.

А еще есть такой нюанс как проблемные соседи. В отличие от новостроя, где живут люди схожего возраста и социального статуса, в старом доме ближайшими соседями может оказаться кто угодно.

К минусам вторички можно смело отнести и их солидный возраст. И если в собственной квартире можно сделать свежий ремонт, то на состояние подъезда, инженерных сетей и придомовой территории повлиять будет сложно. Да, и планировки старых квартир часто оставляют желать лучшего.

А может, квартира в строящемся доме?

На этапе «закладки фундамента» купить квартиру можно по самой низкой на рынке цене. Да, придется подождать и понервничать. Зато в итоге Вы станете владельцем нового, современного и комфортного жилья.

Но и рисков в такой покупке, к сожалению, немало:

  • по разным причинам строительство объекта может растянуться на годы. Или остановиться навсегда;
  • новостройка может не пройти госпроверку. В таком случае жильцы не смогут стать законными владельцами недвижимости. А еще в несданных в эксплуатацию объектах годами нет горячей воды или отопления;
  • непорядочные застройщики могут продать одну и ту же жилплощадь нескольким покупателям;
  • жилье может быть построено с грубыми нарушениями норм и технологий.

Во сколько обойдется покупка квартиры?

По данным ежемесячного отчета портала Domofond.ru средняя цена «квадрата» в РФ на 2018 год составила 59 480 рублей. Самые дорогие квадратные метры — в Москве и Питере (197 тыс. рублей и 115 тыс. рублей соответственно).

В Екатеринбурге 1 кв. м обойдется покупателю в 70,7 тыс. рублей, в Красноярске — в 55,5 тыс. рублей, в Воронеже — в 46 тыс. рублей.

Общая цена квартиры напрямую зависит от региона. Скажем, «однушка» на вторичном рынке в Москве обойдется в 7,3 млн. рублей, в Санкт-Петербурге — в 4,1, в Челябинске — в 1,5, в Волгограде — в 1,7, в Воркуте — в 0,4 млн. рублей.

Как правильно оценить квартиру и не переплатить?

На стоимость квартиры влияет несколько факторов:

  1. возраст и состояние дома, подъезда и самой квартирки;
  2. тип постройки (кирпич, монолит, панель);
  3. состояние придомовой территории и инженерных коммуникаций;
  4. район и развитость инфраструктуры;
  5. жилплощадь и ее планировка;
  6. срок сдачи дома в эксплуатацию (для первички);
  7. «бонусы» (этажность, вид из окна, парк в пешей доступности, транспортная развязка).

Оценить квартиру можно самостоятельно, изучив предложения о продаже похожих объектов. Кроме того, на многих сайтах риелторов есть удобный онлайн-калькулятор. Вводите исходные данные (площадь, район, этаж и т.д.) — и сразу видите ориентировочную стоимость квартиры.

У кого покупать квартиру?

Жилье можно купить у застройщика или у подрядчика (на первичном рынке) или у прямого собственника (на вторичном и первичном). Давайте разберем нюансы и порядок покупки по каждому варианту.

Покупка квартиры у застройщика

Кто такой застройщик? Это физическое или юридическое лицо, которое владеет землей и финансами для строительства. Он организует строительство объекта с нуля и до завершения и продает его «по кусочкам».

По каким критериям проверять надежность застройщика?

  • финансовое состояние компании;
  • срок активной работы на рынке;
  • масштаб компании;
  • количество успешно завершенных проектов;
  • наличие наград и присутствие в рейтингах;
  • независимые оценки текущей деятельности (например, на портале РБК).

Сделку с застройщиком можно оформить одним из договоров: ДДУ (договор долевого участия), жилищным сертификатом, договором инвестирования или по «вексельной схеме».

Самым безопасным для покупателя считается ДДУ. Особенно, если он регистрируется в госслужбе. Договор защищает от двойной продажи и обеспечивает ваши требования залогом в случае банкротства застройщика.

Кроме того, если застройщик работает с ДДУ, это значит, что у него уже есть вся разрешительная документация. Тем не менее, даже договор долевого участия не снимает все риски!

Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке

В чем отличие застройщика от подрядчика? Подрядчик — это организация, которая непосредственно строит объект. За выполненные работы или поставленные стройматериалы застройщик рассчитывается с подрядчиком либо деньгами, либо «бартером» — квартирами.

Подрядчик получает эти квадратные метры по ценам, гораздо ниже, чем для конечного покупателя. И перепродает их по цене на 10-20% дешевле, чем на рынке.

Как правильно купить квартиру у подрядчика? Самым безопасным для покупателя считается способ, когда Вы покупаете квартиру у подрядчика, а ДДУ заключаете с застройщиком (и ему же перечисляете деньги).

Покупка квартиры у собственника

Здесь все понятно. Человек когда-то купил квартиру в новострое или на первичном рынке, а теперь продает ее Вам по договору купли продажи недвижимости.

Зачем нужен риэлтор?

Очевидный факт. Вы покупаете недвижимость, в лучшем случае, два-три раза в жизни. Опытный риэлтор профессионально занимается этим каждый день на протяжении многих лет.

Стандартный комплекс услуг риэлтора:

  1. подберет лучший объект под запрос клиента,
  2. поторгуется с продавцом;
  3. договорится о просмотре;
  4. поможет проверить квартиру и оформить документы.

Кто такие риэлторы?

Риэлторы — это посредники по недвижимости. Риэлтор может работать на агентство недвижимости или сам на себя. В России их деятельность не лицензируется, а лишь регулируется Законом о предпринимательской деятельности или Гражданским кодексом.

За последствия купли-продажи «проблемного» объекта риэлторы ответственности не несут! Размер комиссии посредника составляет от 2% до 6%. Безусловно, самостоятельная покупка квартира обойдется дешевле. Но с посредником получится быстрее.

Как выбрать надежного риэлтора?

Лучший источник — рекомендации знакомых. Но если такой возможности нет, то просто выбирайте крупную или среднюю компанию, которая давно работает на рынке. Репутация агентства нарабатывается годами. И солидная компания не будет рисковать ею ради того, чтобы заработать пару тысяч на сомнительной сделке.

И обязательно оговаривайте сумму вознаграждения риэлтора заранее.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

К сожалению, покупка квартиры сопряжена со многими рисками. Для удобства я разбил их на группы, а курсивом описал способы минимизации.

Риски, связанные с личностью продавца

  • Продавец может оказаться ограниченно дееспособным или недееспособным. В будущем такая сделка может быть признана недействительной.

Попросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Заверить договор купли-продажи у нотариуса.

  • Продавец продает недвижку через представителя по доверенности.

Проверить подлинность доверенности, направив письменный запрос нотариусу, который ее выдал.

  • Мошенник взял деньги, а сама квартира «уплыла»

Используйте для расчета с продавцом банковскую ячейку или аккредитив. В таком случае продавец получит деньги на руки только после того, как Вы вступите в права собственности.

  •  Продавец продает квартиру по поддельному паспорту

Паспорт можно проверить по базе ФМС России

Риски, связанные с правами других лиц

  • Квартира была приватизирована в обход прав ребенка

Запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, которые были там зарегистрированы

  • Один из собственников — несовершеннолетний

Проверить разрешение органов опеки на сделку

  • Нарушение прав супруга или супруги продавца

Нужно согласие «второй половинки», заверенное продавцом. Либо заявление о том, что владелец не состоял в браке на момент покупки жилья.

  • У третьих лиц сохранилось право на проживание.

Запросить выписку из домовой книги со сведениями о зарегистрированных лицах. Попросить продавца снять их с учета.

  • Появление неожиданных наследников

Желательно, покупать недвижимость у наследников первой очереди (супруги, дети, родители).

Риски, связанные с квартирой

  1. На квартире есть обременение (ипотека, арест). Проверить выписку из ЕГРН
  2. Жилье оказалось с серьезными дефектами. Внимательно осматривать квартиру перед покупкой
  3. В квартире есть незаконные перепланировки. Сопоставить реальную планировку с техническим планом

Способы покупки квартиры

За наличные

Способ покупки за наличные — самый простой и «дешевый». Полная стоимость жилья передается продавцу наличными и одной суммой (за вычетом аванса).

Способ считается наиболее «стрессовым» из всех. Ведь крупную сумму денег нужно еще как-то доставить к месту сделки, отдать ее продавцу и получить взамен заветные «квадратные метры».

Правила безопасности:

  • подписывать договор купли-продажи сразу после передачи денег;
  • проводить сделку в присутствии нотариуса или надежных свидетелей;
  • брать с продавца заверенную расписку в получении денег.

Важный момент! Официально Вы становитесь собственником жилья после регистрации прав на собственность! То есть, после официальной регистрации в Росреестре.

Минимизировать риски поможет услуга «аренда банковской ячейки». Деньги за квартиру будут храниться в ячейке до момента оформления всех документов.

Через ипотеку

Способ подходит тем, кто хочет стать собственником недвижимости, но не готов копить на нее десятилетиями. Обязательное условие: высокая, стабильная и «белая» зарплата. В противном случае, банковскую ипотеку Вам не одобрят.

В банках размер процентной ставки по кредиту варьируется в диапазоне от 10,5% до 14% годовых. Кроме того, понадобится первоначальный взнос: от 10% до 40% от стоимости квартиры. Не забывайте и о дополнительных расходах: нотариус, пошлины, страховка, оценщик.

Ну, и самый неприятный момент: выплачивать ипотеку придется годами. В среднем, такие кредиты в России погашают за 7-10 лет! Годами «ипотетчики» живут в режиме жесткой экономии, чтобы как можно скорее выбраться из кредитной кабалы. Это сложно... В первую очередь, психологически.

Планируемый размер платежа должен составлять не более 30% общего ежемесячного дохода. В противном случае, поддерживать привычный образ жизни будет сложно.

В рассрочку

Рассрочка — что-то среднее между ипотекой и покупкой за наличные. Подходит тем, у кого на руках нет требуемой суммы, но в ближайшее время она может появиться. Чаще всего, рассрочку предлагает застройщик — на покупку нового жилья.

Суть способа. Покупатель вносит 50% и более суммы сразу. А остаток погашает равными платежами в течение полугода — двух лет.

Вариант подходит далеко не всем. Во-первых, нужны деньги на крупный первый взнос. Во-вторых, нужен высокий доход, позволяющий выплатить остаток суммы буквально за несколько месяцев. Либо, если в ближайшее время ожидается серьезное поступление (например, от продажи старой квартиры).

На материнский капитал

Материнский капитал доступен молодым семьям с двумя и более детьми, где хотя бы один из родителей не старше 30 лет. Размер МК, как и раньше, составляет 453 026 рублей. По закону, все эти деньги можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или на погашение жилищного кредита.

В любом из вариантов оформление прав собственности происходит только в Росреестре и только по заявлению продавца!

Как купить квартиру, если нет денег?

Если денег на покупку нет, остается ипотека, лизинг жилой недвижимости или рассрочка.

Все эти варианты позволяют «купить сейчас, а платить потом». Но нужно изначально понимать, что в итоге Вы отдадите за недвижимость ее двойную или тройную стоимость.

Как накопить на квартиру с зарплатой от 15000 до 30000 рублей?

С такой зарплатой сделать это будет крайне сложно.

  • Во-первых, придется годами отказывать себе в самом необходимом. А на это способны далеко не все. В любой момент могут появиться непредвиденные расходы, куда мгновенно «утекут» накопления и доходы всех членов семьи.
  • Во-вторых, деньги нужно хранить не дома, а в долгосрочных инвестиционных инструментах (я не имею в виду хайпы, Форекс или биткоин). И копить не в рублях, а в валюте.

Ну, и самое главное — серьезно повышать уровень дохода. Без денег купить квартиру, увы, невозможно! В наше время на зарплату в 15000 даже прожить сложно. Не говоря уже о том, чтобы накопить на жилье...

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Почему так важно четко соблюсти всю последовательность покупки недвижимости в России? Потому что в противном случае, она будет признана недействительной!

Важные моменты:

  1. покупаемый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер (проверяется на сайте Росреестра);
  2. сделка оформляется только договором купли-продажи. Госрегистрация договора уже не нужна. Исключение — когда одним из собственников выступает ребенок или недееспособный человек;
  3. если владельцев несколько, и на них зарегистрирована общая долевая собственность, понадобится нотариальное заверение договора купли-продажи;
  4. передача квартиры оформляется еще одним документом — актом приема-передачи;
  5. переход права на квартиру регистрирует Росреестр (заявление должен подавать продавец);
  6. право собственности на недвижимость подтверждает только запись в ЕГРН (покупателю выдается выписка). Привычное свидетельство о праве собственности не выдается с середины 2016 года!

Где и как оформить сделку?

Самостоятельно

Сделку купли-продажи между продавцом и покупателем можно заключить напрямую без посредников.

Какие документы нужны при покупке квартиры?

  • паспорта всех собственников и покупателей;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если одному из владельцев нет 18 лет);
  • нотариально заверенное согласие супруга (если квартира покупалась в браке);
  • выписка из ЕГРН.

Дополнительные документы: справки из наркологического и психоневрологического диспансера, выписка из домовой книги и с лицевого счета, справка об отсутствии задолженности, техпаспорт квартиры.

Саму сделку можно оформить у нотариуса или в агентстве недвижимости.

В ипотеку

Если квартира покупается за счет ипотечных средств, то сделка купли-продажи оформляется в банке.

Как купить квартиру, чтобы не обманули?

Учитывать все риски и минимизировать их. Если опыта нет — обратиться за помощью к профессионалам (реэлторы, юристы, страховщики).

Налоговый вычет после покупки квартиры

Получить налоговый вычет может любой россиянин, который работает официально. Если он купил жилье за собственные деньги или оформил его в ипотеку, он может вернуть себе 13% НДФЛ.

Если Вы покупали недвижку до 2014 года, то налоговым вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни. Если после 2014-го — то возвращать НДФЛ можно многократно, но в пределах 260 000 рублей.

Необходимые бумаги

  1. заявление о налоговом вычете;
  2. копия паспорта;
  3. договор купли-продажи и его копия;
  4. документы, подтверждающие право на объект;
  5. копии документов о покупке (чек, например);
  6. справка о доходах за год;
  7. декларация о годовом доходе по форме 3-НДФЛ.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Добавить комментарий

Теперь и в Telegram!

А самое интересное тут

У меня есть подарок для вас — инвестиционная брошюра!
Забрать подарок
Situs sbobet resmi terpercaya. Daftar situs slot online gacor resmi terbaik. Agen situs judi bola resmi terpercaya. Situs idn poker online resmi. Agen situs idn poker online resmi terpercaya. Situs idn poker terpercaya.

situs idn poker terbesar di Indonesia.

List website idn poker terbaik.

Kunjungi situs mpo slot online terpercaya

Kunjungi Situs slot mpo online terbaik Indonesia.

Situs slot terbaru terpercaya

slot hoki online

Adblock
detector