Как я купил квартиру в Болгарии под аренду — не повторяйте моей ошибки

В 2011 году, на очередной встрече с институтскими друзьями, выяснилось, что ежегодный выбор куда поехать к морю на лето, они решили основательно – вложились на этапе строительства в апартаменты, и уже два года выезжают на всё лето в Болгарию. Так началась история о том, как мой друг Михаил Журавский решил совместить приятное с полезным: стать обладателем домика у моря и заодно попробовать себя в роли инвестора.

Недавно я уже публиковал пост о том, как Миша заработал 10 000 р. в первый месяц владения 3D-принтером и получил предзаказов на несколько месяцев вперед. Советую кстати его почитать! Михаил — предприниматель до мозга костей, он занимался разными бизнесами, но не все его идеи приносили прибыль. Об этом он сегодня и расскажет — передаю ему слово.

Как я решился на покупку квартиры у моря

Итак, в 2011-м я узнал, что мои друзья — владельцы зарубежной недвижки. Я тоже загорелся этой идеей. Фотографии посмотрели, тему вечера «отдых у моря между Варной и Бургасом» изучили досконально. Застройщик еще работал, соседний дом уже заложили. Деньги были. Выбирать каждый год между Египтом, Турцией, Кипром и дачей — надоело. Сходили в московский офис к застройщику, услышали слова-капканы:

• продать всегда можно;
• недвижимость дорожает, а уж на побережье – тем более;
• сами отдохнем задешево;
• можно сдать в аренду, если сами не поехали;
• и вообще, это инвестиции, с полезным функционалом отдыха.

Умеют уговаривать менеджеры девелоперов, нечего сказать.

Что и на каких условиях решил брать

Предложение шикарное, нужно брать — решил я. Заключаем договор рассрочки на приобретение квартиры в г. Бяла, общая площадь 55 квадратных метров, две комнаты, огромная 16 квадратов терраса, 5 этаж, плюс гараж-навес, за все 50 тысяч евро.

Рассрочка почти на два года, платежи раз в два месяца, последний платеж по факту приезда и начала оформления документов уже в сданном объекте. Отделка – современного эконом-класса, туалет с душем, освещение, розетки – под ключ. Огромные окна, лифт, бассейн во дворе, на отшибе, всё, как и хотели. Стоимость содержания 8 Евро в год за квадратный метр – 440 евро.

Застройщик не подвел, сроки сдержал, бесплатным бонусом соединил балконы между собой, чтобы получилась огромная веранда.

Вид на море нереальный, градусов 210, в хорошую погоду видна Варна в 50 км. Погода шепчет. Мебель и бытовую технику покупали сами по приезду через Украину в 2013 году.

Как я считал доходность от сдачи в аренду

В сезон стоимость подобных апартаментов в сутки составляет 40-50 евро на протяжении нескольких последних лет.

Т.е. заработать в год возможно, в лучшем случае 4500 евро, из которых 440 нужно отдать за обслуживание управляющей компании, примерно на 100 евро набегало воды, электричества, местных налогов. Не платить налоги – чревато, просто не дадут визу. В общем, 4000 Евро в год неплохо, по идее должно хватить на собственный отдых там же, т.е. еще и собственный отдых бесплатный. Красота, да и только.

Ожидание не равно реальность

Вроде неплохо получается, но при более близком рассмотрении всплыли подводные камни, о которых я даже и подумать не мог.

Про сезон и совмещение сдачи в аренду и своего отпуска

Сезон именно в этой части побережья Черного моря очень короткий – июль, август, начало сентября. И естественно, именно на это время приходится собственный выезд дней на 30-40, т.е. почти 2000 Евро ожидаемого дохода не придут. Получается, дилемма: если зарабатываем в год 4000 евро, то сами уже в пролете с отдыхом у моря в своей квартире.

Второй момент: так как основной транспорт для нас между РФ и РБ – собственная машина, то и сроки выезда зависят от погоды и моря. Заштормило надолго, прошли ливни – мутная вода на пару недель — поехали в родное Подмосковье. Но потенциальному клиенту нужны ведь точные сроки когда квартира свободна для сдачи.

Про то как жалко свое-родное

Не знаю как вам, но мне невыносимо жалко пускать чужих незнакомых людей на свои новенькие «мебеля», простыни и кухонную посуду, с любовью и удовольствием купленными супругой. И понять это я смог только став собственником.

Еще один камень преткновения — отношение арендаторов к общему имуществу (бассейну, лифтам, распорядку дня) как в отеле, что в корне отличается от постоянно проживающих российских собственников. Пустив к себе незнакомцев, вероятность выслушать негатив от соседей, резко возрастает.

Про конкуренцию

Таких умников, решивших отбить вложения на аренде, оказалось немало как среди соотечественников, так и среди русскоговорящих немцев. Только в нашем комплексе я насчитал больше пяти семей.

Причем «буржуи» комплексами собственников не страдают, и только у них получался въезд следующих арендаторов через пару часов после выезда, когда от предыдущих еще полотенца не высохли (в комплексе все на виду, этого не скроешь).

Про реальный спрос

Реакция на размещенные объявления в виде звонков от вездесущих перекупов есть, но только фактически сдать жилье тяжеловато.

При детальном изучении контингента, появляющиеся в комплексе новые «незнакомые соседи» после знакомства оказывались или друзьями или родственниками разной степени родства собственников апартаментов – т.е. никак не коммерческими арендаторами.

Юридические трудности

И самый интересный капкан: для оформления визы потенциальным арендаторам, необходимо оформлять приглашения, с предоставлением доказательства права владения апартаментами. Естественно это напрочь отбивает желание заниматься поиском постояльцев самостоятельно.

Итоги авантюры — сколько мне удалось заработать

Подводя в 2019 году итоги авантюры с покупкой жилья в 2013, оказалось, что выручка именно от сдачи в аренду равняется нулевой по моим расчетам.

И минусовой – по подсчетам супруги, которая, по результатам однократного бесплатного «запуска» племянницы с мужем, посчитала порчу белого дивана пролитым красным вином, и оплаченную нами воду и электроэнергию. Последующие мелочи, типа «все не так лежало, и не могу найти», в расчет уже не принимаются.

Мы так и не смогли организовать процесс постоянного потока арендаторов. Кстати, это не все мои приключения связанные с этой квартирой. В следующей части расскажу что я решил делать, чтобы выйти в плюс.

Какие выводы я сделал?

Сдача в аренду собственного жилья – это вид бизнеса, а не попутный способ заработать денег.

И если у Вас нет моральной и практической подготовки в виде многолетнего опыта сдачи в аренду квартиры в РФ, то нечего и думать, что у Вас получится. Чем и пользуются менеджеры застройщиков, упоминая среди прочего сдачу в аренду недвижимости. Или только для аренды, или для себя любимых. Иначе – никак.

А какой у вас опыт заработка на аренде? Если пост вам понравился — делитесь им с друзьями в соцсетях и подписывайтесь на обновления в Яндекс.Дзен. До встречи!