Когда точно не стоит инвестировать в квартиру?

Пассивный доход – вот о чем мечтает большинство из нас. Как приятно лежать где-нибудь на Бали и наслаждаться результатами своих инвестиций! Или, на худой конец, просто уволиться, а жить на доход от сдачи квартиры, занимаясь тем, что душе угодно.

Каждый из нас, по дороге на работу в переполненном транспорте в час пик, хотя бы раз об этом задумывался. При этом большая часть квартир по статистике все еще приобретается в кредит и лишь не многие могут позволить себе выложить всю сумму сразу.

Так стоит ли инвестировать в свое жилье? И когда этого лучше не делать?

Ненадежность конкретного застройщика

Наверняка вы слышали в новостях о нерадивых застройщиках, которые банкротились, бросив свои проекты недостроенными. Сколько таких мрачных и заброшенных зданий стоит по России! Поэтому перед покупкой нужно оценить следующие аспекты:

• Правильная документация должна включать разрешение на строительство, проект, данные о коммуникациях.
• Порядок оплаты. Если сделка идет не через аккредитив, то стоит насторожиться.
• Наличие известных банков-партнеров.
• Застрахованность объекта известной компанией.
• Статус земельного участка. Его легко можно проверить в Росреестре.

Если застройщик не отвечает параметрам надежности, то лучше подыскать другой объект для вложений.

Неблагоприятная ситуация на рынке

Ситуация на рынке недвижимости сильно влияет на успешность инвестиций. Если в продаже много квартир, а в стране кризис, то на жилье не будет спроса. На рынок недвижимости оказывают влияние следующие факторы:

• Экономический рост или спад. Цены на недвижимость постоянно меняются, иногда возникают пузыри, связанные с миграцией населения, искусственно раздутыми ценами или ограниченностью застраиваемой территории. Невыгодно покупать квартиру во время экономического роста, а продавать во время кризиса, лучше действовать наоборот. Чтобы было понятно, на каком этапе находится экономика в данный момент, можно обратить внимание на ВВП и ППС.
• Финансовая доступность определяется доступностью ипотеки, размерами реальных доходов населения. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП.

Понять, что рынок стабилен, и в ближайшее время цены не пойдут вниз, можно по следующим критериям:

• Реальные доходы населения растут. Речь идет не о показателях государственных структур, а о покупательской способности. Нельзя забывать о том, что даже если зарплата увеличилась, ее могут «съесть» налоги и процентные ставки по кредитам.
• Уровень инфляции. Если на товары цена растет гораздо медленнее, чем на квартиры, то это говорит о появлении «пузыря».
• Уровень закредитованности населения. Также указывает на ухудшение экономической обстановке в стране. Чем больше кредитов берут люди, тем меньше их реальные доходы.
• Соотношение стоимости недвижимости и аренды. Если цена квартиры увеличилась, а аренда на аналогичные помещения нет, то стоит задуматься.

Кроме того, перед покупкой нужно сделать следующее:

• Проанализировать местоположение. Например, в Краснодаре однокомнатная квартира окупится за 9 лет, а в Махачкале – за 21 год.
• Район также имеет значение. Если брать в качестве примера Москву, то выгоднее всего приобретать недвижимость за пределами МКАД. За пределами кольца аренда однокомнатной квартиры будет 25 000 рублей, а рядом с метро внутри МКАД – 50 000 рублей. Но и стоимость покупки будет на 7 миллионов больше. Такая квартира окупиться не за 14 лет, как более скромная однушка, а за 22 года.
• Год постройки дома, этаж, интерьер. Просмотрите предложения на сайтах недвижимости и понаблюдайте за тем, какие квартиры продаются быстрее всего.

Предполагаемый доход от квартиры ничтожен по сравнению с затратами на нее

Когда у людей на руках появляется крупная сумма денег, они хотят поместить ее в безопасное место и получать стабильный доход. Многие выбирают в качестве объекта недвижимости квартиру. Но так ли это разумно?

Проведем небольшой расчет на примере квартиры-студии за 2 500 000 рублей.

Итог: доход составит 420 тысяч рублей.

Если вложить те же самые 2,5 миллиона в банк под 6%, то доход составит 750 тысяч рублей. Теперь можно рассчитать рентабельность и сравнить показатели обоих вариантов. В первом случае коэффициент будет равен 46% (420/900), а во втором – 100%, если не учитывать инфляцию. Ведь в случае с банком не нужно нести никаких расходов: наоборот, банк будет платить вам за ваш вклад.

В квартиру вкладываются последние деньги, запаса денежных средств не остается-

Нельзя вкладывать последние деньги в расчете на будущую прибыль. У человека должна быть подушка безопасности, так как всегда случаются форсмажоры: прорыв трубы, болезнь, крупные траты на машину или технику.

Кроме того, в новой квартире наверняка придется делать ремонт. Придется брать кредит и платить проценты, работая себе в убыток. Поэтому вкладывать абсолютно все средства в недвижимость не стоит – лучше рассмотреть другой вариант инвестиций.

Планируются другие крупные расходы

Представим ситуацию: вам на глаза попалось выгодное предложение о продаже квартиры, но вскоре нужно будет покупать машину. Что сделать – вложить деньги в недвижимость, а на машину взять кредит?

На первый взгляд это кажется выгодной сделкой, поскольку вы приобретаете сразу несколько материальных благ. Но на самом деле ваш доход от квартиры целиком и полностью идет на покрытие кредита и его процентов. Если же вы положите часть суммы хотя бы в банк, а часть потратите на машину, то выгода будет гораздо ощутимее.

Когда у человека появляется большая сумма, покупка квартиры из мечты превращается в реальность. Но стоит ли ее воплощать?

Доходность от аренды гораздо ниже, чем от вклада в банк, а проблем ощутимо больше. В тот период, когда цены на рынке растут, ситуация может незначительно меняться. Но в период кризиса, когда покупательская способность падает, коэффициент рентабельности вряд ли превысит 46%.