Квартира — «лучшая» инвестиция: реальная доходность новостройки, которую мало кто считает

Вложить деньги в недвижимость, купив квартиру в новостройке — идея фикс многих наших людей. Ввиду того, что отечественный фондовый рынок рождался в муках и долгое время был недоступен «обычным смертным», самые понятные инвестиции для среднестатистического россиянина — купить метры в новостройке на перепродажу.

Суть такой стратегии проста: купить квартиру пока она ещё стоит дёшево и перепродать через год-другой после сдачи как минимум на треть дороже. В теории прибыльность превосходная. На практике — всё далеко не так идеально.

Чем руководствуются люди, вкладывая в новостройки

Среди главных причин, почему этот может быть целесообразным, я вижу следующие:

• Покупатели гораздо активнее на первичном рынке, чем на вторичном. Люди любят новые вещи. Новые машины, одежду, аксессуары и, конечно же, дома.
• Новостройки требуют меньше обслуживания. Квартира в новостройке — более ликвидный актив. Ей долго не понадобятся ремонты и другое обслуживание. Есть время на то, чтобы «толкнуть» по лучшей цене.
• Новостройки перспективны. Современная комфортабельная благоустроенная застройка в хорошем районе — ликвидный актив, который со временем только увеличится в цене. В идеале, конечно.

На этом плюсы заканчиваются и начинается неизвестность, наполненная рисками и опасностями.

Ожидания и реальность

Стандартные схемы подсчёта «доходности» новостройки.

Самый распространённый вариант: купить пока дёшево и перепродать, когда подорожает. Допустим, собрал в копилке 2,5 миллиона. Нашёл хорошую квартиру, купил, а через 2 года продал уже за 3,5 миллиона. Миллион рублей разницы. Грубо — «Доходность» = 50%. Покупать, однозначно.

Другая известная схема — оформить ипотеку на этапе строительства. Допустим, за те же 2,5 миллиона. Первоначальный взнос — миллион, а ещё полтора по ипотеке. Потом остаётся подождать пока подорожает и продать квартиру, сразу рассчитавшись по ипотеке. Тоже миллион на карман — отлично, забираю.

Но суть в том, что это НЕ экономический расчёт. В реальности всё работает по-другому.

Как посчитать реальную доходность

Возьмём квартиру в гипотетическом ЖК «Петровский». Срок сдачи 2021 год. Цена покупки в 2019 году — 2,45 млн. Ожидаемая цена в 2021 году — 3,5 млн. На первый взгляд, кажется, что это хорошо и много. Проворачиваем сделку и получаем миллион — надо срочно инвестировать. Но так ли это на самом деле?

Предположим, у нас выгодная ипотека с начальным взносом 10% и ставкой 10 000 рублей в месяц. Вооружаемся калькулятором и считаем. Продав квартиру в 2021 году и погасив все долги перед банком, а также для корректности вычтя сумму первоначального взноса, на руки мы получим около 340 000 тысяч рублей чистой прибыли. То есть общая рентабельность составит около 9,7%.

При этом депозитные ставки 9% и выше сегодня еще не редкость. И не от захолустных банков, а от вполне себе крупных игроков, таких, как банк Открытие или Газпромбанк. Ну как, много смысла в этой волоките с недвижимостью? Особенно учитывая риски, а таковых немало и в частности:

1. Рыночный риск. Когда рынок растёт — недвижимость следует за ним. Когда экономика стагнирует, недвижимость тоже теряет ликвидность и становится не таким привлекательным активом.
2. Риск ликвидности. Новостройки более ликвидны, чем вторичка, потому что они новые с хорошим состоянием коммуникаций и свободной планировкой. Но существуют перспективные города и районы, у которых есть потенциал к росту и депрессивные. Оттуда все только уезжают. Не угадал — получил вместо прибыли огромную проблему.
3. Инфраструктурный риск. Район перспективный, но перспектива очень далёкая. Пора бы уже и продавать, да вот покупатель не спешит, потому что ещё нет школ, садиков, поликлиник, мест для развлечения и отдыха. А строят ой как небыстро.

Есть и частные риски. Например, риск заполучить недострой. Ситуация не редкость — застройщик внезапно банкрот, стройку заморозили, чего ждать — неизвестно. Поэтому лучше не соблазняться вкусными ценами на «котлованные» квартиры, а покупать на завершающих этапах строительства. А может быть и так, что сцена квадратных метров вообще не изменится. Ни через год, ни через два, ни через пять. Просто квартира на руках и никакой спекулятивной выгоды.

На этом фоне положить деньги на депозит — отличная альтернатива. Отнёс в банк и вообще париться ни о чём не нужно.

Подытожим

С каждым годом доходность инвестиций в новостройки падает. Приведённые выше подсчёты касаются Москвы и справедливы для пары тройки крупных российских мегаполисов. Чем дальше в провинцию, тем ситуация грустнее.

Я никого не отговариваю покупать жилье. Просто призываю оперировать реальными цифрами и осознавать, что потенциальная «рентабельность» очень далека от реальной доходности. Изначальные 40-50% на деле оказываются в лучшем случае 9-12%.

Учитывая все проблемы и риски, связанные с недвижимостью, лучше на эти деньги купить акций какого-нибудь Норникеля или других «вечнозелёных» голубых фишек. Либо краткосрочных и среднесрочных коммерческих облигаций. Там хоть есть реальная прибыль в виде дивидендов и купона, плюс выплаты начинаешь получать сразу и можно тут же пустить их снова в дело.