Квартира — «лучшая» инвестиция: реальная доходность новостройки, которую мало кто считает

Вложить деньги в недвижимость, купив квартиру в новостройке — идея фикс многих наших людей. Ввиду того, что отечественный фондовый рынок рождался в муках и долгое время был недоступен «обычным смертным», самые понятные инвестиции для среднестатистического россиянина — купить метры в новостройке на перепродажу.

Суть такой стратегии проста: купить квартиру пока она ещё стоит дёшево и перепродать через год-другой после сдачи как минимум на треть дороже. В теории прибыльность превосходная. На практике — всё далеко не так идеально.

Чем руководствуются люди, вкладывая в новостройки

Среди главных причин, почему этот может быть целесообразным, я вижу следующие:

  • Покупатели гораздо активнее на первичном рынке, чем на вторичном. Люди любят новые вещи. Новые машины, одежду, аксессуары и, конечно же, дома.
  • Новостройки требуют меньше обслуживания. Квартира в новостройке — более ликвидный актив. Ей долго не понадобятся ремонты и другое обслуживание. Есть время на то, чтобы «толкнуть» по лучшей цене.
  • Новостройки перспективны. Современная комфортабельная благоустроенная застройка в хорошем районе — ликвидный актив, который со временем только увеличится в цене. В идеале, конечно.

На этом плюсы заканчиваются и начинается неизвестность, наполненная рисками и опасностями.

Ожидания и реальность

Стандартные схемы подсчёта «доходности» новостройки.

Самый распространённый вариант: купить пока дёшево и перепродать, когда подорожает. Допустим, собрал в копилке 2,5 миллиона. Нашёл хорошую квартиру, купил, а через 2 года продал уже за 3,5 миллиона. Миллион рублей разницы. Грубо — «Доходность» = 50%. Покупать, однозначно.

Другая известная схема — оформить ипотеку на этапе строительства. Допустим, за те же 2,5 миллиона. Первоначальный взнос — миллион, а ещё полтора по ипотеке. Потом остаётся подождать пока подорожает и продать квартиру, сразу рассчитавшись по ипотеке. Тоже миллион на карман — отлично, забираю.

Но суть в том, что это НЕ экономический расчёт. В реальности всё работает по-другому.

 

Как посчитать реальную доходность

Возьмём квартиру в гипотетическом ЖК «Петровский». Срок сдачи 2021 год. Цена покупки в 2019 году — 2,45 млн. Ожидаемая цена в 2021 году — 3,5 млн. На первый взгляд, кажется, что это хорошо и много. Проворачиваем сделку и получаем миллион — надо срочно инвестировать. Но так ли это на самом деле?

Предположим, у нас выгодная ипотека с начальным взносом 10% и ставкой 10 000 рублей в месяц. Вооружаемся калькулятором и считаем. Продав квартиру в 2021 году и погасив все долги перед банком, а также для корректности вычтя сумму первоначального взноса, на руки мы получим около 340 000 тысяч рублей чистой прибыли. То есть общая рентабельность составит около 9,7%.

При этом депозитные ставки 9% и выше сегодня еще не редкость. И не от захолустных банков, а от вполне себе крупных игроков, таких, как банк Открытие или Газпромбанк. Ну как, много смысла в этой волоките с недвижимостью? Особенно учитывая риски, а таковых немало и в частности:

  1. Рыночный риск. Когда рынок растёт — недвижимость следует за ним. Когда экономика стагнирует, недвижимость тоже теряет ликвидность и становится не таким привлекательным активом.
  2. Риск ликвидности. Новостройки более ликвидны, чем вторичка, потому что они новые с хорошим состоянием коммуникаций и свободной планировкой. Но существуют перспективные города и районы, у которых есть потенциал к росту и депрессивные. Оттуда все только уезжают. Не угадал — получил вместо прибыли огромную проблему.
  3. Инфраструктурный риск. Район перспективный, но перспектива очень далёкая. Пора бы уже и продавать, да вот покупатель не спешит, потому что ещё нет школ, садиков, поликлиник, мест для развлечения и отдыха. А строят ой как небыстро.

Есть и частные риски. Например, риск заполучить недострой. Ситуация не редкость — застройщик внезапно банкрот, стройку заморозили, чего ждать — неизвестно. Поэтому лучше не соблазняться вкусными ценами на «котлованные» квартиры, а покупать на завершающих этапах строительства. А может быть и так, что сцена квадратных метров вообще не изменится. Ни через год, ни через два, ни через пять. Просто квартира на руках и никакой спекулятивной выгоды.

На этом фоне положить деньги на депозит — отличная альтернатива. Отнёс в банк и вообще париться ни о чём не нужно.

Подытожим

С каждым годом доходность инвестиций в новостройки падает. Приведённые выше подсчёты касаются Москвы и справедливы для пары тройки крупных российских мегаполисов. Чем дальше в провинцию, тем ситуация грустнее.

Я никого не отговариваю покупать жилье. Просто призываю оперировать реальными цифрами и осознавать, что потенциальная «рентабельность» очень далека от реальной доходности. Изначальные 40-50% на деле оказываются в лучшем случае 9-12%.

Учитывая все проблемы и риски, связанные с недвижимостью, лучше на эти деньги купить акций какого-нибудь Норникеля или других «вечнозелёных» голубых фишек. Либо краткосрочных и среднесрочных коммерческих облигаций. Там хоть есть реальная прибыль в виде дивидендов и купона, плюс выплаты начинаешь получать сразу и можно тут же пустить их снова в дело.

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Комментарии
  1. Heckfy

    Сразу видно что статью писал не экономист. Расчеты неверные, сначала сразу идет негатив в сторону недвижки. Друзья, не доверяйте таким вот спецам. Берите калькулятор и считайте каждый свои инвестиции и возможности сами.

Добавить комментарий

Теперь и в Telegram!

А самое интересное тут

У меня есть подарок для вас — инвестиционная брошюра!
Забрать подарок
Situs sbobet resmi terpercaya. Daftar situs slot online gacor resmi terbaik. Agen situs judi bola resmi terpercaya. Situs idn poker online resmi. Agen situs idn poker online resmi terpercaya. Situs idn poker terpercaya.

situs idn poker terbesar di Indonesia.

List website idn poker terbaik.

Kunjungi situs mpo slot online terpercaya

Kunjungi Situs slot mpo online terbaik Indonesia.

Situs slot terbaru terpercaya

slot hoki online

Adblock
detector