Как легализовать сдачу квартиры и платить государству копейки

Имея несколько квартир в собственности, невольно задумываешь о ее сдаче в аренду. Пожалуй, это неплохая добавка к основному заработку, учитывая то, что в крупных городах за съем квартиры платят 30000-50000 рублей, а в мелких 7000-15000.

Но далеко не все знают (или делают вид, что не знают), что, сдавая квартиру, необходимо отдать часть государству.

Давайте разберемся, какие налоги нужно платить, и какой налоговый режим для этого выгоднее.

НДФЛ

НДФЛ платят граждане, получившие доход, с которого не был вычтен налог. К такому доходу относится и сдача квартиры, и выигрыш, и продажа имущества, и получение в дар недвижимости от лица, не являющегося близким родственником, и многое другое.

Большая часть арендодателей уплачивают НДФЛ. И я в их числе. Почему я выбрал такой вариант? Посчитал его наиболее выгодным и простым.

К плюсам можно отнести:

1. не нужно открывать ИП;
2. не нужно платить страховые взносы.

Минусами являются:

1. ежегодная отчетность (до определенного срока);
2. высокая ставка (13%).

Форма отчетности по НДФЛ.

Например, если квартира сдается в Москве за 40000 рублей, то за год арендодателю необходимо заплатить 62400 рублей (40000*13%*12 месяцев). Неплохо, правда? А если квартиранты оплачивают еще и коммунальные платежи, то они также включаются в общую налогооблагаемую сумму.

Для нерезидентов(граждан, проживающих более 183 дней за границей)ставка увеличивается до 30%, что довольно внушительная сумма.

При этом за просрочку как периода сдачи 3-НДФЛ, так и момента оплаты, предусмотрены штрафные санкции. За неуплату начисляется дополнительно пеня.

Патент

Патент – это относительно молодой способ налогообложения. Его смысл заключается в приобретении разрешения на ту или иную деятельность. Приобретение патента доступно только лицам, открывшим свое предпринимательство. Именно поэтому данный вариант я не рассматривал.

Преимущество патентной системы – не нужно заполнять  и сдавать декларацию.

Недостатком является необходимость дополнительной оплаты страховых взносов, которые платят все предприниматели. Величина таких платежей зависит от дохода: до 300000 – 29354 рублей в ПФР, больше 300000 – 29354 + 1% от суммы превышения. И в том, и в другом случае прибавляем 6884 рублей на медицинское страхование.

Стоимость патента зависит от региона, метража недвижимости и периода использования. Узнать стоимость исходя из своих данных можно по ссылке https://patent.nalog.ru/.

В моем случае патент будет стоить 12600 рублей в год. Поскольку у меня открыто предпринимательство, нужно заплатить страховые взносы. Я сдаю квартиру за 40000 рублей в месяц, за год – 480000 рублей. Сумма превышения = 180000. Страховые взносы = 29354 + 180000*1% + 6884 = 38038 (рублей). Общая сумма обязательных платежей = 50638 рублей.

Получается, что приобретение патента для меня будет выгоднее на 11762 рубля.

А что если за сдачу недвижимости получать 20000 рублей в месяц? Возьмем комнату в этом же районе, но меньшей площадью. Сумма НДФЛ = 20000*13%*12=31200. Стоимость патента также будет равна 12600 рублей. Рассчитаем страховые взносы. Сумма дохода = 20000 рублей *12 = 240000 рублей. Сумма страховых взносов = 29354 + 6884 = 36238 рублей.Итоговая сумма = 36238 + 12600 = 48838 рублей.

В таком случае уплата НДФЛ выгоднее приобретения патента на 17638 рублей.

Из этого, мы можем с вами сделать вывод, что чем выше стоимость сдачи в аренду квартиры, тем выгоднее патентная система.

УСН для ИП

Такой вариант также доступен только для предпринимателей, которые обязаны помимо налогов платить и другие обязательные платежи.

Выделяют 2 вида УСН: это расчет по доходам либо по доходам минус расходы. В первом случае ставка составляет 6%, во втором – 15%. Предприниматель самостоятельно выбирает выгодный для него вариант.

Основное преимущество – это низкие ставки.

Минусами системы являются:

1. регистрация ИП;
2. уплата страховых платежей;
3. необходимость представления отчета;
4. необходимость уплаты авансовых платежей.

Рассчитаем, какую сумму обязательных платежей мне пришлось бы заплатить при УСН. Возьмем ставку 6%. Сумма налога = 40000*12*6% = 28800 рублей. Добавляем страховые взносы 38038 рублей (расчет выше в примере). Общая сумма к оплате 28800 + 38038 = 66838 рублей. В таком случае выгоднее будет заплатить НДФЛ  в размере 62400 рублей.

Возьмем ставку 15%. Сумма дохода за год 480000 рублей. К расходам отнесем оплату коммунальных платежей 5000 рублей в месяц или 60000 рублей в год.  Сумма налога = (480000-60000)*15% = 63000 рублей. Общая сумма к оплате 63000 + 38038 = 101038 рублей. Опять же выгоднее платить НДФЛ.

Налог на профессиональный доход для самозанятых

НПД в 2019 году доступен для 4 субъектов страны: г. Москва, Московская область, Калужская область и республика Татарстан.  Пока это некий эксперимент, который, скорее всего, распространится на остальные регионы. Этот налог рассчитан на физических лиц и предпринимателей, оказывающие услуги за деньги. При этом не должны быть привлечены наемные сотрудники.

Преимуществами налога являются:

1. низкие ставки (4 % — при оказании услуг (работ, товаров) физическим лицам и 6% — при оказании услуг предпринимателям или организациям);
2. Специальный налоговый вычет 10000 рублей. Если ставка 4%, то нужно будет платить 3% (то есть минус 1%), если 6%, то с учетом вычета будет 4% (минус 2%). Применяется до того, как сумма вычетов достигнет 10000 рублей.
3. регистрация и ведение учета с помощью мобильного устройства;
4. нет необходимости оплаты взносов в Пенсионный фонд (по желанию);
5. взносы на медицинское страхование уже включены в общую ставку.

Минусами являются:

1. невозможность получения стандартных налоговых вычетов (социальных, имущественных и т.д.), если нет другого источника дохода, с которого удерживается 13%;
2. ограничения для некоторых лиц (госслужащие, адвокаты, нотариусы и т.д.).

Рассчитаем сумму, которую мне необходимо заплатить в этом случае. Сумма налога за месяц = 40000*4% = 1600 рублей. За год получается 19200. Страховые взносы платить не нужно. Поэтому это итоговая сумма.

Так же, я могу применить специальный вычет, рассчитанный только на плательщиков НПД. Тогда мне нужно будет заплатить 40000*3% = 1200 рублей. Величина вычета составила 400 рублей. Верхняя возможная граница вычета 10000 рублей. Это значит, что на протяжении всего года я могу пользоваться вычетом (400*12 месяцев = 4800 рублей). Сумма налога за год = 1200 рублей*12 месяцев = 14400 рублей.

Как это будет работать на практике пока неизвестно, поэтому делать выводы рановато. Пока такой вариант доступен только для самозанятых, оказывающих услуги в указанных регионах, выбранных в качестве эксперимента.

Таким образом, самым выгодным вариантом для меня будет регистрация в качестве самозанятого и уплата налога на профессиональный доход. Самым затратным вариантом будет регистрация ИП, переход на УСН и уплата налога и страховых взносов. А какой вариант выберете вы?