Как легализовать сдачу квартиры и платить государству копейки

Имея несколько квартир в собственности, невольно задумываешь о ее сдаче в аренду. Пожалуй, это неплохая добавка к основному заработку, учитывая то, что в крупных городах за съем квартиры платят 30000-50000 рублей, а в мелких 7000-15000.

Но далеко не все знают (или делают вид, что не знают), что, сдавая квартиру, необходимо отдать часть государству.

Давайте разберемся, какие налоги нужно платить, и какой налоговый режим для этого выгоднее.

НДФЛ

НДФЛ платят граждане, получившие доход, с которого не был вычтен налог. К такому доходу относится и сдача квартиры, и выигрыш, и продажа имущества, и получение в дар недвижимости от лица, не являющегося близким родственником, и многое другое.

Большая часть арендодателей уплачивают НДФЛ. И я в их числе. Почему я выбрал такой вариант? Посчитал его наиболее выгодным и простым.

К плюсам можно отнести:

  1. не нужно открывать ИП;
  2. не нужно платить страховые взносы.

Минусами являются:

  1. ежегодная отчетность (до определенного срока);
  2. высокая ставка (13%).

Форма отчетности по НДФЛ.

Например, если квартира сдается в Москве за 40000 рублей, то за год арендодателю необходимо заплатить 62400 рублей (40000*13%*12 месяцев). Неплохо, правда? А если квартиранты оплачивают еще и коммунальные платежи, то они также включаются в общую налогооблагаемую сумму.

Для нерезидентов(граждан, проживающих более 183 дней за границей)ставка увеличивается до 30%, что довольно внушительная сумма.

При этом за просрочку как периода сдачи 3-НДФЛ, так и момента оплаты, предусмотрены штрафные санкции. За неуплату начисляется дополнительно пеня.

Патент

Патент – это относительно молодой способ налогообложения. Его смысл заключается в приобретении разрешения на ту или иную деятельность. Приобретение патента доступно только лицам, открывшим свое предпринимательство. Именно поэтому данный вариант я не рассматривал.

Преимущество патентной системы – не нужно заполнять  и сдавать декларацию.

Недостатком является необходимость дополнительной оплаты страховых взносов, которые платят все предприниматели. Величина таких платежей зависит от дохода: до 300000 – 29354 рублей в ПФР, больше 300000 – 29354 + 1% от суммы превышения. И в том, и в другом случае прибавляем 6884 рублей на медицинское страхование.

Стоимость патента зависит от региона, метража недвижимости и периода использования. Узнать стоимость исходя из своих данных можно по ссылке https://patent.nalog.ru/.

В моем случае патент будет стоить 12600 рублей в год. Поскольку у меня открыто предпринимательство, нужно заплатить страховые взносы. Я сдаю квартиру за 40000 рублей в месяц, за год – 480000 рублей. Сумма превышения = 180000. Страховые взносы = 29354 + 180000*1% + 6884 = 38038 (рублей). Общая сумма обязательных платежей = 50638 рублей.

Получается, что приобретение патента для меня будет выгоднее на 11762 рубля.

А что если за сдачу недвижимости получать 20000 рублей в месяц? Возьмем комнату в этом же районе, но меньшей площадью. Сумма НДФЛ = 20000*13%*12=31200. Стоимость патента также будет равна 12600 рублей. Рассчитаем страховые взносы. Сумма дохода = 20000 рублей *12 = 240000 рублей. Сумма страховых взносов = 29354 + 6884 = 36238 рублей.Итоговая сумма = 36238 + 12600 = 48838 рублей.

В таком случае уплата НДФЛ выгоднее приобретения патента на 17638 рублей.

Из этого, мы можем с вами сделать вывод, что чем выше стоимость сдачи в аренду квартиры, тем выгоднее патентная система.

УСН для ИП

Такой вариант также доступен только для предпринимателей, которые обязаны помимо налогов платить и другие обязательные платежи.

Выделяют 2 вида УСН: это расчет по доходам либо по доходам минус расходы. В первом случае ставка составляет 6%, во втором – 15%. Предприниматель самостоятельно выбирает выгодный для него вариант.

Основное преимущество – это низкие ставки.

Минусами системы являются:

  1. регистрация ИП;
  2. уплата страховых платежей;
  3. необходимость представления отчета;
  4. необходимость уплаты авансовых платежей.

Рассчитаем, какую сумму обязательных платежей мне пришлось бы заплатить при УСН. Возьмем ставку 6%. Сумма налога = 40000*12*6% = 28800 рублей. Добавляем страховые взносы 38038 рублей (расчет выше в примере). Общая сумма к оплате 28800 + 38038 = 66838 рублей. В таком случае выгоднее будет заплатить НДФЛ  в размере 62400 рублей.

Возьмем ставку 15%. Сумма дохода за год 480000 рублей. К расходам отнесем оплату коммунальных платежей 5000 рублей в месяц или 60000 рублей в год.  Сумма налога = (480000-60000)*15% = 63000 рублей. Общая сумма к оплате 63000 + 38038 = 101038 рублей. Опять же выгоднее платить НДФЛ.

Налог на профессиональный доход для самозанятых

НПД в 2019 году доступен для 4 субъектов страны: г. Москва, Московская область, Калужская область и республика Татарстан.  Пока это некий эксперимент, который, скорее всего, распространится на остальные регионы. Этот налог рассчитан на физических лиц и предпринимателей, оказывающие услуги за деньги. При этом не должны быть привлечены наемные сотрудники.

Преимуществами налога являются:

  1. низкие ставки (4 % — при оказании услуг (работ, товаров) физическим лицам и 6% — при оказании услуг предпринимателям или организациям);
  2. Специальный налоговый вычет 10000 рублей. Если ставка 4%, то нужно будет платить 3% (то есть минус 1%), если 6%, то с учетом вычета будет 4% (минус 2%). Применяется до того, как сумма вычетов достигнет 10000 рублей.
  3. регистрация и ведение учета с помощью мобильного устройства;
  4. нет необходимости оплаты взносов в Пенсионный фонд (по желанию);
  5. взносы на медицинское страхование уже включены в общую ставку.

Минусами являются:

  1. невозможность получения стандартных налоговых вычетов (социальных, имущественных и т.д.), если нет другого источника дохода, с которого удерживается 13%;
  2. ограничения для некоторых лиц (госслужащие, адвокаты, нотариусы и т.д.).

 

Рассчитаем сумму, которую мне необходимо заплатить в этом случае. Сумма налога за месяц = 40000*4% = 1600 рублей. За год получается 19200. Страховые взносы платить не нужно. Поэтому это итоговая сумма.

Так же, я могу применить специальный вычет, рассчитанный только на плательщиков НПД. Тогда мне нужно будет заплатить 40000*3% = 1200 рублей. Величина вычета составила 400 рублей. Верхняя возможная граница вычета 10000 рублей. Это значит, что на протяжении всего года я могу пользоваться вычетом (400*12 месяцев = 4800 рублей). Сумма налога за год = 1200 рублей*12 месяцев = 14400 рублей.

Как это будет работать на практике пока неизвестно, поэтому делать выводы рановато. Пока такой вариант доступен только для самозанятых, оказывающих услуги в указанных регионах, выбранных в качестве эксперимента.

Таким образом, самым выгодным вариантом для меня будет регистрация в качестве самозанятого и уплата налога на профессиональный доход. Самым затратным вариантом будет регистрация ИП, переход на УСН и уплата налога и страховых взносов. А какой вариант выберете вы?

Оцените статью
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Загрузка...
Подпишитесь на обновления
Комментарии
  1. Евгений

    Расчет налога УСН не верен

    выплаты за ИП соц страх пенс и прочее можнои нужно уменьшать на величину налога

  2. Ирина

    Если открыть ИП или ООО (что совсем не сложно), то можно получить хоть и мизерную , но пенсию, возмещение за обучение, лечение детей и себя. А самозанятый ни пенсии, ни возмещения получить не может, самый не выгодный вариант. Хотя статья носит явно рекламный характер.

  3. Виктор

    при патентной системе 1% в пенсионный фонд с превышения над 300тыс не платится

Добавить комментарий

Теперь и в Telegram!

А самое интересное тут

У меня есть подарок для вас — инвестиционная брошюра!
Забрать подарок
Situs sbobet resmi terpercaya. Daftar situs slot online gacor resmi terbaik. Agen situs judi bola resmi terpercaya. Situs idn poker online resmi. Agen situs idn poker online resmi terpercaya. Situs idn poker terpercaya.

situs idn poker terbesar di Indonesia.

List website idn poker terbaik.

Kunjungi situs mpo slot online terpercaya

Kunjungi Situs slot mpo online terbaik Indonesia.

Situs slot terbaru terpercaya

Adblock
detector